전세사기 피해자 우선매수권 위기인가 기회인가?

BGM : 영웅전설 섬의 궤적 OST - 내일을 잡기 위해
https://www.youtube.com/watch?v=0_UD4i7DI-s 

전세사기 피해를 입으신 많은 분들께 심심한 위로의 말씀을 드리고 싶다. 그러나 필자는 피해를 입으신 분들께 우선매수권을 적극 활용하라고 제안을 드리고자 이 포스팅을 작성하였다. 우선매수권을 활용하여 주택을 마련하여 주거를 안정화시킨 후에 후일을 도모하는 데 부동산을 활용할 수 있음을 해당 포스팅을 통하여 검증하겠다.
 

원희룡 장관님, 더 확실한 대책 마련해주세요~

 

우선매수권의 혜택을 알아보자.

우선매수권을 행사할 경우 다음의 혜택을 확보할 수 있다. 단, 최고가 낙찰액과 같은 가격으로 주택을 매수할 수 있다. 부부 연소득 7천만원 이하인 경우에는 디딤돌대출 시 최우대요건인 신혼부부와 동일한 기준을 적용한다.
 
1. 거치 기간 3년으로 연장 : 즉, 3년간은 이자만 내면 된다.
2. 연 금리 1.85 ~ 2.70%에 최대 4억 원까지 대출 가능
3. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 가계대출 규제를 1년간 한시적으로 완화한다. 4억 원 한도 내에서 LTV 100%를 적용해 경매 낙찰가 전액을 대출받을 수 있다.  이 조건도 당연히 파격적인 조건이다.
4. 취등록세 면제, 재산세 감면
5. 해당 부동산 낙찰받아도 청약 때 무주택자 지위 인정
 
<참고 사이트 : 대한민국 정책브리핑, 특별법으로 전세사기 피해자 지원…우선매수권 부여 등, 2023.04.27, https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148914341 >

특별법으로 전세사기 피해자 지원…우선매수권 부여 등

<참고 사이트 : 동아일보, 전세사기 피해자가 살던 집 낙찰 받아도 청약 때 무주택자 인정, 2023.04.06, https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20230406/118716655/1 >

전세사기 피해자가 살던 집 낙찰 받아도 청약 때 무주택자 인정

위기를 기회로 활용하는 용기를 가져보시길 권하고 싶다.

필자가 매수를 고려해보라고 제안하는 이유는 이러하다.
 
첫 째, 빌라도 주택이다. 물론 아파트보다 상승 폭은 크지 않은 것은 사실이다. 하지만 대한민국에 신규 주택이 보급되는 양은 계획된 양 대비 71%나 급감하였으며 대한민국 아파트 평균 분양가는 치솟고 있다. 아래의 링크를 참고하기 바란다.
 
둘 째, 현재 빌라에 대한 시장의 인식이 좋지 않아 빌라의 시세에 영향을 미치고 있다. 경매가 유찰되면서 지속적으로 가격이 하락하고 있다는 점에 주목하라. 최대한 저렴하게 매수하여 대출액을 최소화한다면 3년 뒤에 가격이 상승할 가능성이 높다. 왜일까? 3년 뒤면 서울에 신규 공급되는 주택이 씨가 말라버리기 때문이다. 만약 얼마나 상승할지는 모르지만 돌려받지 못할 전세금뿐만 아니라 오히려 이득을 볼 수 있는 기회이기 때문이다. 
 
셋 째, 피해자가 주택을 낙찰받아도 청약 시 무주택자의 자격을 주어진다는 것에 주목하라. 그렇다면 충분히 매수를 고려해 볼만한 것이 아닌가? 만약 3년 동안 잘 버텨서 대출금액을 모두 갚은 상태가 된 후 청약을 넣어서 2 주택을 노려볼 기회를 만들 수 있기 때문이다.
 
넷 째, 대출이자가 정말 싸다는 점과 3년 동안 이자만 갚아도 되는 점이 메리트이다. 연 금리 1.85%는 대한민국 기준금리가 마이너스(-) 되더라도 받지 못하는 금리이다. 연 금리 2.70%면 2020년도 대한민국 기준 금리 0.25% 일 때 제1 금융권에서 신용점수가 높은 사람이 주택담보대출을 받을 때나 가능한 금리이다. 즉, 금리 조건이 아주 좋다는 것을 우리는 깨달아야 한다.
 
다섯 째, 4억 한도에서 100% 대출이 나온다. 이 것도 매우 좋은 조건이다. 
 
https://gbcbaby.tistory.com/109

부동산 시장 상승 요인 분석 (ver. 2023.05.16)

그러나 언론은 부정적이다. 왜 그럴까?

언론이 부정적인 이유는 우선매수권을 피해자 분들이 사용하지 않도록 하기 위함이라고 필자는 예상하고 있다. 피해자 분들이 우선매수권을 행사하지 않으면 자본력을 갖고 있는 누군가는 그 주택을 매수할 것이다. 피해자 분들이 우선매수권을 가지고 있기 때문에 자본력을 가지고 있는 누군가는 쉽사리 경매에 참여할 수가 없다. 이들도 역시 비싸게 사려고 하지 않는다. 그러나 이들이 경매에 참여하여 정말 저렴하게 입찰을 받았는데 피해자 분들이 우선매수권을 사용해서 가져가 버리는 상황이 연출되기 때문에 언론을 통하여 부정적인 여론을 만드는 것이라고 필자는 생각한다.
 
<참고 사이트 :한겨레, 전세사기 피해자에 우선매수권… 여력 없는 20·30엔 ‘그림의 떡’, 2023.04.20, https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1088769.html >

전세사기 피해자에 우선매수권…여력 없는 20·30엔 ‘그림의 떡’

 
여러 요건을 따져보고 낙찰을 결정하라고 조언하는 전문가가 많다. 필자도 이 분들의 의견에 공감한다. 피해자 분들은 본인에게 가장 이익이 되는 방향으로 결정하고 이익이 크다고 판단되는 시점에 우선매수권을 활용한다면 전세금의 피해를 그나마 경감시킬 수 있기 때문이다. 
 
사실 이는 정부가 할 수 있는 실질적인 대책이 맞으며 최고 수준의 대우가 맞다. 아무리 국민이 사기 피해를 입었어도 정부가 국민에게 보상할 법적 근거는 없다. 피해자 분들께 이런 내용을 전달하게 되어 유감스럽지만 이것이 현실이다. 또한, 대책을 세우기 위해서는 냉정해야 할 필요가 있다. 
 

아직 연립다세대 주택 매매가격지수는 조정 중이다. 매수할 기회가 다가오고 있다.

연립/다세대 매매가격지수 2003년 11월 ~ 2023년 4월

위의 차트를 보자. 2003년 11월부터 2023년 4월까지 연립/다세대 매매가격 지수 차트이다. 2003년에 부동산 가격이 폭락한 이유는 바로 '공급 과잉'이었다. 그러나 대한민국은 현재 계획된 주택 공급량도 현저히 작은 데다가 이마저도 건설업계가 수익성 악화를 이유로 건설을 포기하고 있다. 과연 3년 뒤에 어떤 일이 벌어지겠는가? 
 
<참고 사이트 : 중앙일보, 주요 변수로 본 2003년 부동산시장 전망, 2003.01.18, https://realestate.joongang.co.kr/article/article.asp?pno=10453 >

주요 변수로 본 2003년 부동산시장 전망 - 중앙일보

 
<참고 사이트 : R-One 부동산통계뷰어, https://www.reb.or.kr/r-one/statistics/statisticsViewer.do?menuId=HOUSE_21111 >

부동산 통계 뷰어

물론 전세사기 피해자 분들께서 감당해야 할 부채가 더 늘어난다는 점과 경제가 좋지 않은데 버틸 수 있는가에 대한 문제가 남아있다는 점이 필자의 마음을 무겁게 한다. 사실 필자 역시 이 글을 정말 쓸까 말까 망설였다. 이 글에 대하여 초안을 잡고 다시 퇴고하고 다시 다듬고를 벌써 20여 일째 진행하고 있으니 말이다...... 그러나 필자는 위기를 기회로 만드는 지혜와 용기를 피해자 분들께서 꼭 가지시길 바란다. 그리고 포기하지 않고 끝까지 버텨주시길 바란다. 그리고 결국 그 과실을 얻게 되었을 때는 피해를 모두 복구하는 것뿐만 아니라 상급지로 갈아탈 수 있는 든든한 밑천이 되기를 바란다.

[책임 면책 고시]
이 글은 절대로 부동산을 투자 혹은 투기하라는 의도로 작성한 글이 아님을 밝힌다. 투자는 본인의 선택이며 국제 정세 및 국내외 경제 상황 등에 따라서 부동산 가격은 변동되기 때문이다.