부동산 시장 상승 요인 분석 (ver. 2023.05.16)

BGM : Brian Tyler - Iron Man 3 Theme [Official]
https://www.youtube.com/watch?v=Ido-a1W8sN8 

부동산은 인간이 삶을 영위하는 데 필수인 의식주 중 주(宙)에 해당한다. 특히 대한민국의 경우, 꼭 집을 내 소유로 만들어야 한다는 의식이 강하다. 사실 그러한 생각은 아시아 국가 전반적으로 해당하지만 일본의 경우, 잃어버린 30년 이후로 이러한 개념이 거의 사라졌다. 그러나 필자는 강력히 주장한다. 부동산은 부동산 시장에 참여하던, 참여하지 않던 인간 모두에게 직간접적으로 영향을 미치는 자산이므로 필히 1 주택은 구매하는 것이 좋다고 말이다. 이번 포스팅에서는 부동산 시장 상승 요인을 분석하고자 한다.
 

서양에서 부동산이란 단어를 어떻게 표현하는가?

부동산이라는 영어 단어는 Real estate이다. Real은 유럽 축구를 좋아하는 분이라면 그 의미를 알 것이다. Real은 스페인어로 '왕가' 혹은 '왕실'이라는 뜻이다. estate는 영어 단어로 자산, 재산이라는 뜻이다. 즉, 이를 합쳐보면 Real estate란 왕가 혹은 왕실만이 소유할 수 있는 자산과 재산을 뜻한다.
 
자본주의가 태동되기 전 유럽의 중세시대를 생각해 보자. 토지는 가톨릭의 교황 혹은 사제가 소유할 수 있었다. 그리고 국가의 왕과 귀족만이 소유할 수 있었다. 과연 농노가 토지를 가질 수 있었는가? 우리나라는 어떠한가? 조선시대에는 오로지 왕족과 양반가문만이 토지를 소유할 수 있었다. 그러나 대한민국이 개국한 후 대한민국 국민 모두가 자본만 있다면 부동산을 구매할 수 있게 되었다. 
 
즉, 현 자본주의 경제 시스템과 민주주의 정치 시스템에서는 국민 모두가 부동산 시장에 접근할 수 있는 시대가 열린 것이며 이러한 시대가 열린 역사가 매우 짧다는 사실을 우리는 기억해야 한다.
 

대한민국은 아파트 공화국이다. 비교적 많은 인구가 좁은 땅에 살기 위해서는 어쩔수 없는 선택이다.

부동산 상승 요인

2023년 5월 16일 현재 부동산이 상승할 요인은 다음과 같다.
 
첫 째, 건축 기자재, 인건비 및 공시지가 상승이다. 이는 신규 주택의 분양 가격을 상승시키는 요인이 된다. 게다가 이자 후불제가 도입되면 분양 가격은 더욱 상승하게 된다. 아래의 그래프를 보자. 수도권 평균 분양 가격은 약 2,149만 원이다. 2018년도 대비 약 6백만 원이 상승하였다. 그리고 2018년 대비 현재까지 상승 추세를 타고 있다. 전국 부동산 분양가는 2018년 약 1,036만 원이었는데 2023년에는 약 1,571만 원이다. 이는 약 51.6%가 상승한 것이다. 참고로 서울 아파트 분양가는 3.3㎡ 당 평균 3,474만 원이다. 신규 주택의 분양 가격의 상승은 기존 주택 가격 상승에 영향을 미친다.

리얼투데이 제공, 3.3㎡ 당 전국 평균 분양가격

< 참고 사이트 : 서울경제, 수도권 아파트 분양가 3.3㎡당 2149만 원, 2023.3.14, https://www.sedaily.com/NewsView/29N0UZK4PT >

수도권 아파트 분양가 3.3㎡당 2149만원

< 참고 사이트 : 중앙일보, 서울 아파트 분양가 1년 새 24% 올랐다, 3.3㎡당 3474만 원, 2023.3.15, https://www.joongang.co.kr/article/25147143#home >

서울 아파트 분양가 1년새 24% 올랐다, 3.3㎡당 3474만원 | 중앙일보

 
둘 째, 주택 공급자인 건설업체가 분양을 미루거나 포기하고 있다. 이는 신규 주택 공급에 부정적인 영향을 미친다. 즉, 수요에 비해 공급량이 급감하였기 때문에 부동산 가격이 상승하는 요인으로 작용한다. 건설업체들은 사업성의 악화를 원인으로 들어 주택 공급을 포기하고 있으며 10대 건설업계는 분양계획물량의 71%나 포기하였다. 
 
< 참고 사이트 : 에너지경제, "도저히 집 못짓겠다"…주요 건설사들 계약 포기 속출, 2023.3.16 https://m.ekn.kr/view.php?key=20230316010003988#_DYAD >

``도저히 집 못짓겠다``…주요 건설사들 계약 포기 속출

 
< 참고 사이트 : 10대 건설업체, 고금리 리스크에 분양계획물량의 '71%' 포기, https://www.moneys.co.kr/news/mwView.php?no=2023051511072884294 >

10대 건설업체, 고금리 리스크에 분양계획물량의 '71%' 포기 - 머니S

 
문재인 정부 당시 국토교통부 장관이었던 김현미는 정말 유명한 말을 남겼으니.. 아마 오늘을 예견하여 발언을 한 것이 아닌가라는 착각이 들 정도이다.
 
"아파트가 빵이라면 제가 밤새워서라도 만들겠다"
 
그렇다. 아파트는 빵이 아니다. 부동산은 빵과 같이 단기간에 대량 생산하여 공급하는 것이 불가능하므로 미리 공급 계획을 마련하고 그에 맞게 건설을 진행해야 한다. 그러나 특히 서울의 경우, 신규 주택 공급량이 턱없이 부족하다. 필자가 이전 포스팅에서 서울의 신규 주택 공급량을 언급한 적이 있다. 이보다도 더 적게 공급된다면 서울의 부동산 가격은 어찌 되겠는가?
 
< 참고 사이트 : 한겨레, 김현미 장관 “아파트가 빵이라면 밤 새워 만들겠지만…”, 2020.11.30, https://www.hani.co.kr/arti/politics/assembly/972116.html >

김현미 장관 “아파트가 빵이라면 밤 새워 만들겠지만…”

 
https://gbcbaby.tistory.com/6

아파트 거래량 반등 시작! 부동산 가격 상승할 수 있을까?

셋 째, 대한민국 주택 멸실 현황이 증가하고 있다. 아래의 표는 2018년도 ~ 2021년도 전국 주택 멸실 현황이다. 주택의 종류와 상관없이 모두 합산하여 아래에 작성하였다. 상세 데이터가 궁금하다면 아래의 링크를 확인하기 바란다. 즉, 공급량은 줄어드는데 주택 멸실량은 증가하므로 전반적인 주택의 양이 감소하고 있는 추세라는 사실을 우리는 알 수 있다.
 

	2018	2019	2020	2021
전국	115,119	126,676	132,048	146,396
수도권	62,414	72,953	68,627	77,899
지방	52,705	53,723	63,421	68,497
서울	33,459	32,370	30,012	33,489
부산	8,234	10,868	10,869	8,917
대구	6,350	7,322	10,849	13,825
인천	6,433	8,181	12,586	8,464
광주	2,065	5,008	2,693	2,321
대전	5,261	3,016	3,689	6,248
울산	1,331	1,015	2,957	2,085
세종	891	972	280	405
경기	22,522	32,402	26,029	35,946
강원	2,845	2,207	3,185	3,538
충북	3,152	2,466	4,081	3,671
충남	2,622	2,967	3,860	4,269
전북	3,563	3,928	3,309	3,308
전남	3,434	3,392	4,404	5,457
경북	5,045	5,194	6,662	6,890
경남	6,935	4,589	5,750	6,604
제주	977	779	833	959

<2018년도 ~ 2021년도 주택멸실현황, 단위 : 호, 출처 : 국토교통부>

 
< 참고 사이트 : e-나라지표, 주택멸실현황, https://www.index.go.kr/unity/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=2839 >

지표서비스 | e-나라지표

지금까지 2023년 5월 16일 기준, 대한민국 부동산 상승 요인에 대하여 알아보았다. 다음 포스팅에서는 대한민국 부동산 하락 요인에 대하여 알아보고자 한다. 많은 기대 바란다. 
 
[책임 면책 고시]
이 글은 절대로 부동산을 투자 혹은 투기하라는 의도로 작성한 글이 아님을 밝힌다. 투자는 본인의 선택이며 국제 정세 및 국내외 경제 상황 등에 따라서 부동산 가격은 변동되기 때문이다.