원희룡 국토교통부 장관의 전세 종말 발언 숨겨진 의미는?(feat. 박근혜 대통령)

BGM : Audiomachine - When It All Falls Down
https://www.youtube.com/watch?v=8uB-e9qzUjE 

유튜브를 검색하던 중 일주일 전에 원희룡 국토교통부 장관의 인터뷰를 볼 수 있었다. 그는 전세 제도에 대하여 대대적인 손을 볼 것으로 발언해 논란이 되고 있다. 그러나 필자는 이것을 신호이자 기회라고 생각한다. 그 근거에 대하여 우리는 약 7~8년 전 박근혜 정부 시절 박근혜 대통령이 부동산 관련 발언했던 내용을 비교해보고자 한다. 그러면 많은 분들께서 부동산을 바라보는 시각에 많은 도움이 되리라 확신한다.

원희룡 장관님 그렇게 큰 힌트를 주시면 어떡하나요??

원희룡 국토교통부 장관과 박근혜 대통령의 평행이론

아래의 영상은 필자가 본 연합뉴스의 유튜브 보도 영상이다. 이 인터뷰에서 원희룡 국토교통부 장관은 다음과 같이 발언하였다.
 
"전세 제도가 그동안 우리 사회에서 해온 역할이 있지만 이제는 수명을 다한 게 아닌가 이렇게 보고 있습니다."
 
https://www.youtube.com/watch?v=erJw9lj_Rco 

그렇다. 원희룡 국토교통부 장관은 전세 제도에 대하여 부정적인 입장과 더불어 대대적인 개편을 예고하고 있다. 이에 대한 다른 언론들을 찾아보니 '전세 종말론', '전세 소멸론'과 같은 단어를 창출하며 원희룡 국토교통부 장관을 비난하고 있었다.
 
게다가 원희룡 국토교통부 장관이 주장하는 에스크로 제도에 대한 비판도 만만치 않다. 에스크로 제도란 제3 기관에 전세 보증금을 예치하는 제도이다. 전세 거래 시 금융회사에 전세보증금을 맡겨 안전 결제를 보장하자는 취지이다. 이는 임차인에게는 물론 좋은 제도는 맞지만 임대인 입장에서는 전세를 내놓을 의미가 사라진다. 전세를 내주어도 임대인에게 전세금이 들어오지 않으니깐 말이다. 따라서 임대인은 금융회사에 전세보증금을 맡기는 금액에 전세가격을 더 높여서 받으려고 할 것이기 때문에 전세 금액이 상승할 가능성이 높아진다.
 
<참고 사이트 : 매일경제, 전세제도 수명 다했다는 원희룡 장관…과연 그럴까 [핫이슈], 2023.05.19, https://www.mk.co.kr/news/columnists/10740004 >

전세제도 수명 다했다는 원희룡 장관…과연 그럴까 [핫이슈] - 매일경제

<참고 사이트 : 한경, 수술대 오른 전세 보증금 '1000조'…전세 종말 올까[전세의 비극①], 2023.05.22, https://magazine.hankyung.com/business/article/202305172469b >

수술대 오른 전세 보증금 '1000조'…전세 종말 올까[전세의 비극①]

 
자 그럼 이제 우리는 2016년으로 돌아갈 것이다. 이 당시 박근혜 대통령도 똑같은 발언을 하였다. 아래의 영상은 2016년 박근혜 대통령이 대국민 담화의 한 부분이며 편집하여 올린다. 풀영상은 아래의 링크를 참고하기 바란다. 해당 내용만 영상을 편집하여 올리니 참고하기 바란다.
 
<참고 사이트 : KTV 국민방송, 박근혜 대통령 대국민 담화 및 기자회견, 2016.1.13, https://www.ktv.go.kr/content/view?content_id=517293 >

박근혜 대통령 대국민 담화 및 기자회견

 
 https://youtu.be/xq7eKxPusfw

박근혜 대통령 2016년도 대국민 담화 및 기자회견 부동산 관련 질의응답 편집영상

"헤럴드경제 기자 최상현: (... 중략 ...) 폭증하는 가계부채에 대해 여쭈어보겠습니다. 현 정부의 부동산경기 부양책이 문제를 더 키웠다는 지적이 있습니다. 서민들은 다음 달 대출규제 강화를 앞두고 전세난을 걱정하고 있는데요. 대통령께서는 부동산 경기부양을 지속하실 것인지, 아니면 가계부채 연착륙에 속도를 낼 것인지 답변해 주십시오. (...중략...)"
 
" ... (중략)... 그다음에 우리 국민들이 부동산문제와 관련해서는 인식이 많이 바뀐 것 같습니다. 과거에는 소유 위주로 생각을 하다가 이제는 거주 위주로 인식이 바뀌었기 때문에 우리도 이런 데 맞춰서 어떤 양질의, 또 다양한 민간 임대주택 수요를 늘리는 노력을 작년에 해 왔고, 그래서 어떻게 보면 우리 주택시장도 어떤 구조적인 전환점에 와 있지 않느냐. 아직도 전세 때문에 고통을 받는 분들이 많이 계시지만 어차피 전세시장은 가는 겁니다. 금리가 올라갈 일도 없고 그러니까 누가 전세를 하겠어요? 그렇기 때문에 우리가 빨리 국민의 인식도, 거주에 대한 인식도 바뀐 마당에 이런 다양한 기업형 임대주택이라든가 뉴스테이 같은 것, 공공임대주택, 행복주택 같은 것을 올해도 대폭 확충을 해 나갈 거거든요. 그런 쪽에서 국민들이 주택을 그런 식으로 마련해 나갈 수 있도록 집중적으로 노력을 하려고 그럽니다. 뉴스테이 1호 할 적에 인천에 가봤는데 젊은 부부들이 굉장히 좋아했어요, 아주 딱 마음에 맞는다고. 또 행복주택도 처음에는 말이 많았는데 지금은 젊은 부부들이 상당히 만족해한다는 이야기를 들었습니다. 그래서 올해도 그걸 많이 넓혀갈 것이고요. 그리고 가계부채의 상당한 부분이 말하자면 부동산대출 아니겠습니까? 그래서 부동산경기 활성화를 위해서 계속 우리가 노력을 한편으로는 하면서 또 한쪽으로는 지금 말씀드린 대로 기업형 임대주택이라든가 또 공공임대주택 이런 것을 확대해 가지고 서민의 주거비, 이런 것을 줄여드리기 위한 노력을 계속하려고 그럽니다. (...중략...)" 
 
여기서 박근혜 대통령이 표현한 "전세시장은 가는 겁니다"라는 뜻은 전세시장이 종말 한다는 뜻이다. 이제 무언가 촉이 오는가? 그렇다면 우리는 2016년 이후 대한민국 부동산 가격이 어떻게 변화하였는지 알아보자. 이명박 정부 당시 부동산 시장의 기능 회복이라는 목표를 두고 부동산의 공급을 확대하였다. 그리고 그 결과는 박근혜 대통령 당시에 나타나는데 2013년 당시 공급되는 부동산의 양이 워낙 많아 부동산 가격이 하락하였다. 이 당시는 국민들이 아파트 가격 하락의 공포에 의하여 아파트를 구매하는 것을 회피하였으니... 2015년 당시 아파트 전세가율이 90%까지 육박하는 수준이었다. 즉, 빌라 사태 발생 이전에 빌라 전세가율이 아파트에서도 발생했던 시기라는 것을 우리는 알 수 있다.

 

<참고 사이트 : R-ONE 부동산 통계뷰어, 매매가격지수(종합주택유형), https://www.reb.or.kr/r-one/statistics/statisticsViewer.do?menuId=HOUSE_21111 >

부동산 통계 뷰어

2016년 1월 ~ 2023년 3월 대한민국 종합주택 매매가격지수 선도

<참고 사이트 : KBS News, 서울에서도 전세가율 90% 넘는 아파트 속출, 2015.02.23, https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=3024208 >

서울에서도 전세가율 90% 넘는 아파트 속출

 
게다가 2016년 당시 박근혜 정부의 국토교통부는 에스크로 제도를 출시했었다. 그러나 아무도 이 제도를 이용하는 사람이 없었다. 말 그대로 실패한 제도이다. 
 
즉, 원희룡 국토교통부 장관의 현재 발언과 행동은 2016년도 박근혜 정부의 국토교통부와 발언과 행동이 같다는 것을 우리는 알 수 있다. 평행이론이 성립되었다. 분명 원희룡 국토교통부 장관은 갭투자의 위험성을 강조하면서 갭투자를 손 볼 것처럼 이야기하고 있다. 그런데 필자는 왜 이 말이 "제발 갭투자 좀 해주세요. 대신 대출받지 마시고요~~"라고 들리는 것일까? 
 
<참고 사이트 : 헤럴드경제, 또 나온 ‘전세 종말론’…결국 집값에 달렸다 [박일한의 住土피아], 2023.05.23, http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20230523000570 >

또 나온 ‘전세 종말론’…결국 집값에 달렸다 [박일한의 住土피아]

그렇다면 전세 종말론이 왜 기회인가?

이 글을 읽는 분들은 왜 전세 종말론이 기회인지 궁금해하실 것이다. 전세 종말론이 대두되면 전세 시장이 월세 시장으로 수요가 이동한다. 월세 시장의 수요가 증가하면 월세가 상승한다. 이제 월세가 대출 이자보다 높아지게 될 경우, 자본력이 있는 수요자들은 주택을 매수하게 된다. 그런데 자본력이 없는 수요자들은 반전세로 수요를 이동한다. 주택을 매수하게 되니 주택 가격이 상승한다. 그러하니 다시 전세 가격이 상승한다. 그러니 결론은 뭐다? 주택 가격과 전세 가격이 상승한다. 대출 이자보다 월세가 높아지게 되면 다시 전세는 부활하게 되고 월세를 감당하느니 대출 이자를 감당하는 것이 더 저렴해진 상황이 연출되면 주택을 매수하게 된다. 이를 그림으로 도식화하면 다음과 같은 현상이 발생하는 것이다.
 

이러한 매커니즘이 반복되는 것이다. 물론, 국제 정세의 변화나 전쟁 등의 충격이 없을 경우에 한한다.

<참고 사이트 : 헤럴드경제, 전세 소멸? 집값 상승기엔 언제든 ‘부활’, 2020.8.20, http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20200820000720 >

전세 소멸? 집값 상승기엔 언제든 ‘부활’

자 그렇다면 과연 이 상황에서 누구에게 기회가 왔는가?

우리는 현재 원희룡 국토교통부 장관의 발언과 2016년 박근혜 정부 당시의 발언을 모두 비교하였다. 자 그렇다면 과연 이 상황에서 누구에게 기회가 온 것인가?
 
첫 째, 현금을 가진 분들에게는 천재일우의 기회인 것이다. 물론 대출을 일으킬 여력이 있는 분들도 기회는 맞다. 다만, 대출을 받아야 한다면 대출 이자를 감당할 용기와 담력이 있어야 한다. 
 
둘 째, 가격이 아직 회복되지 않고 있는 지역의 아파트 혹은 빌라를 매수하기 좋은 기회로 봐야 한다.
 
셋 째, 1 주택자는 갈아타기 좋은 기회이다. 필자는 지금 갈아탈 타이밍을 엿보고 있다. (물론 아직 집이 안 팔리고 있는 게 문제다.)

결론

1) 원희룡 국토교통부 장관의 전세 종말론과 에스크로 제도 도입에 대하여 2023년 5월 중순에 발언하였다.
2) 해당 발언은 2016년도 당시 박근혜 정부의 국토교통부의 발언과 일치한다.
3) 2016년 당시 부동산 가격 지수는 바닥을 찍고 있었다. 이는 이명박 정부가 부동산의 공급 물량을 대규모로 늘렸기 때문이었다.
4) 2015년도 당시, 서울의 아파트 전세 가격은 매매 가격 대비 90%에 육박하였다. 국민들은 이 당시 아파트 가격이 폭락할지 모른다는 공포 속에서 아파트를 매수하지 않고 전세를 택했다. 전세 수요가 급증하다 보니 전세 가격이 급증한 것이다.
5) 박근혜 정부 당시 최경환 경제부총리는 2015년 11월 16일 '2016년 경제 대책'에서 "빚내서 집사라."라고 발언하였다. 그런데 위의 주택매매가격지수를 보면 결국 최경환 경제부총리의 발언이 맞았다. 
 
<참고 사이트 : 한겨레, [카드뉴스] 최경환 경제부총리의 끝없는 부동산 사랑, 2015.12.18, https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/722524.html >

[카드뉴스] 최경환 경제부총리의 끝없는 부동산 사랑

 
따라서 필자는 원희룡 국토교통부 장관의 전세 종말 발언과 에스크로 제도 도입 발언이 자꾸 "집 사세요~~ 대신, 빚내지 말고 현금 있는 분들만요~~"라고 들리는 것이다. 
 
[책임 면책 고시]
이 글은 절대로 부동산을 투자 혹은 투기하라는 의도로 작성한 글이 아님을 밝힌다. 투자는 본인의 선택이며 국제 정세 및 국내외 경제 상황 등에 따라서 부동산 가격은 변동되기 때문이다.