토지가격이 제외된 공공분양 아파트는 무엇이 문제인가?(feat. 주택 짓고 살아본 사람은 안다)

BGM : NARUTO SHIPPUDEN ORIGINAL SOUNDTRACK, Yasuharu Takanashi - Lightning Speed
https://www.youtube.com/watch?v=6joINf-l0ZA 

토지값이 없는 아파트를 분양 받는 것은 부동산에 투자한 것이 아니다. 건물값은 감가상각이 되어 0원으로 수렴하기 때문이다.

필자는 유년시절 단독주택에서 살았다. 필자의 아버지는 토지를 매입해 단독주택을 건설하였다. 필자는 그 집에서 약 13년을 살았으며 해당 단독주택을 매도하고 이사를 가게 되었다. 그런데 그 과정에서 필자의 아버지께서는 건물값을 거의 받지 못하고 오로지 토지값으로 매도하였다. 그 이유는 바로 건물은 감가상각이 되기 때문이다. 이번 포스팅은 저렴하게 공공분양을 한다는 아파트 단지에 대한 글이다. 
 
PS. 혹시 공공분양을 받은 분들이 계시다면 해당 내용을 꼭 확인하시기 바란다. 

건물만 분양하는 아파트는 무엇이 문제인가?(토지임대부 조건)

간단하다. 건물만 분양하기에 가치가 지속적으로 하락한다. 실제로 부동산의 가치는 토지가격이 상승하지 않으면 하락할 수밖에 없는데 그 이유는 위에 언급한 바와 같이 건물의 감가상각 때문이다. 따라서, 우리가 보통 이야기하는 부동산 가격의 상승은 건물값이 상승하는 것이 아니라 토지가격이 상승하는 것이다.
 
필자는 서울과 경기도 지역의 공공분양 중 정말 저렴한 가격으로 공급되는 아파트를 피해야 한다고 주장한다. 특히 서울도시공사(SH) 등 공공기관이 분양하는 사항은 꼭 확인해야 한다. 토지가격이 빠져 있는 상태에서 분양한 아파트라면 당신은 건물만 본인 소유인 것이다. 토지가격이 없기 때문에 건물은 감가상각이 되어 매년 가치가 줄어든다. 즉, 해당 공공분양에 청약하여 입주하는 가구는 자동차를 산 것과 같은 효과인 것이다.
 
필자는 토지 가격을 분양에서 빼버린 공급은 사기라고 생각한다. 이는 그 아파트 단지 주변이 발전해서 가치가 상승하게되면 오롯이 해당 공공기관만 이익을 보는 구조이기 때문이다. 토지를 분양하지 않았으니 해당 토지의 소유주는 분명히 분양주체인 공공기관일 것이다. 서울도시공사 혹은 한국토지주택공사가 그 예가 된다. 이는 주택을 매수했다고 표현하면 안 된다. 
 
아래의 뉴스를 보자. 서울에 약 500가구가 저렴하게 사전청약 공공분양되었다. 토지값을 제외하여 저렴하게 분양하였다고 광고하고 있다. 이는 부동산을 아는 사람이 보면 사기와 같은데 토지가격은 가치가 상승 혹은 하락할 수 있지만 건물의 가치는 시간이 지날수록 계속 하락하기 때문이다.
 
[ 참고 사이트 : 서울특별시청, 고덕강일에 '3.5억 아파트' 공공분양…500세대 사전청약, 2022.12.28, https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2006564 ]

고덕강일에 '3.5억 아파트' 공공분양…500세대 사전청약

토지값을 빼서 저렴하게 공급한 것은 마치 자동차를 구매한 것과 같다.

건물의 잔존가치 계산법

자 그렇다면 건물의 잔존가치는 어떻게 계산하는가? 국세청에서는 「국세청 건물 기준시가 계산방법 고시」를 통하여 그 방법을 알려주고 있다. 그리고 아래의 링크는 건물 잔존가치 계산기이니 참고하기 바란다.
 
https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EC%9E%94%EC%A1%B4%EA%B0%80%EC%B9%98

부동산계산기

해당 공공분양은 2027년도에 입주 예정이다. 만약 10년이 지나게 되었을 때 아파트 1개 호수의 감가상각률과 잔존가치를 알아보자. 1개 호수의 가치 3억 5천만 원이라고 가정하였다. 필자가 계산한 결과 준공된 지 10년이 지나면 3억 5천만 원의 가치를 가지던 아파트 한 개 호수의 가격이 10년 후에는 2억 8천7백만 원이 된다. 해당 아파트의 가치는 1년 당 630만 원씩 가치가 빠지게 된다.

10년이 지나면 기준금액의 약 82%만 가치가 남는다.

그러나 SH는 해당 토지의 가치가 올라가므로 지속적인 수입 상승이 가능하다.

SH가 토지를 임대하는 조건으로 청약자에게 아파트 건물 비용을 받는 구조이다. SH의 토지 임대료가 토지의 가치를 토대로 산정한다. 따라서, 토지임대료가 지속적으로 상승할 가능성이 높다. 즉, 감가상각되어 가치가 떨어지는 건물비용은 청약 당첨자가 부담하게 되고 SH는 토지의 가치가 상승함으로 인하여 발생하는 모든 이익을 독차지 하는 구조이다. 즉, 토지 가치가 상승하면 토지 임대비가 상승할 것이다. 첫 시작 당시에는 월 40만원의 토지 임대비를 받지만 추후에는 이 가격이 100만원이 될지 200만원이 될지 알 수 없는 것이다. 이는 주택 공급을 빙자한 전세도 아니고 월세도 아닌 이상한 제도일 뿐이다. 그러나 한 가지는 확실하다. 청약을 받은 서울특별시 시민들을 빨아먹겠다는 생각인 것이다. 이러한 사업 구조는 철폐되어야 한다. 
 

글을 마치며

필자는 유튜브나 언론에서 주로 출연하는 부동산 전문가를 믿지 않는다. 그들은 진실을 말하지 않는다. 그들은 부동산 시장 참여자로 하여금 항상 잘못된 선택을 하도록 유도한다. 전문가들이 자신의 방송을 시청하는 시청자의 자산을 불려주지 않는다. 스스로 공부하고 깨우치고 노력해야 투자에 성공할 수 있다. 자신을 갈고닦는 수련이 필요하다.
 
필자는 사실 이 공공분양에 대하여 부정적인 발언을 한 부동산 전문가를 본 적이 없다. 만약 그러한 발언을 한 전문가가 있다면 꼭 필자에게 제보해주시기 바란다. 
 
마지막으로 필자가 발언하고 싶은 말은 아래와 같다.
 

토지값 빼고 분양하는 게 주택 공급이냐?