아파트 거래량 반등 시작! 부동산 가격 상승할 수 있을까?

BGM : Immediate Music - Sheild of Faith
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윤석열 정부는 2023년 1.4 대책을 통해 강남 3구와 용산을 제외하고 모든 부동산 규제를 해제하였다. 부동산 규제 완화의 힘인 것일까? 아파트 거래량의 반등이 시작되었다. 필자는 아파트 거래량 회복의 의미를 분석하고 정부가 부동산 규제 해제를 통해 어떤 효과를 얻고자 하는지 파악한다.

2022년 아파트 거래량 차트, 12월 증가 추세로 전환

한국부동산원 부동산통계정보시스템에 접속하면 부동산 통계를 확인할 수 있다. 필자는 아래의 그림과 같이 2022년 전국 아파트 거래량 월별차트를 확인하였다.2022년 9월 ~ 11월 각각 37,727건, 39,369건, 38,186건으로 거래량이 메말라 있던 상황이었다. 그러나 2022년 12월 전국 아파트 거래량은 52,385건을 기록하였다.
<출처 : 한국부동산원 부동산통계정보시스템 https://www.reb.or.kr/r-one/statistics/statisticsViewer.do?menuId=LHT_65010 >

2022년 1월 ~2022년 12월 아파트 거래량 차트. 부동산통계정보시스템에서 손쉽게 찾아볼 수 있다.

그럼 부동산 시장이 활황이었던 2021년도까지 포함해서 아파트 거래량 월별 차트를 보자. 이렇게 보면 2022년도 당시 얼마나 거래량이 감소하였는 지 확인할 수 있다. 2021년 1월부터 7월간 아파트 월별 거래량은 10만 건 이상이었다. 아파트 거래량이 1/3토막이 났던 것이다.

2021년1월 ~ 2022년 12월 아파트 거래량 차트

2022년도에 집 사지 못한 대기수요자들 vs 집 팔지 못한 대기공급자들

부동산 시장은 수요와 공급의 법칙, 공포와 탐욕에 의하여 움직인다. 그렇다면 집 사지 못한 대기수요자들이 많을까 아니면 집을 팔지 못한 대기공급자들이 많을까? 특정 지역을 제외하고는 집 사지 못한 대기수요자들이 많다. 그 이유는 다음과 같다. 1 주택자는 소유한 집을 팔고 다른 상급지의 집을 산다. 즉, 팔고 사기 때문에 수요와 공급 증감에 영향을 미치지 않는다. 다주택자는 양도세 중과가 풀려야 집을 팔 수 있다. 그러나, 만약 전세로 묶여 있는 상황이라면 그 매물은 없어지게 된다. 즉, 다주택자의 대기공급물량은 한정적일 수밖에 없다. 결국 주요 대기공급자는 건설업체의 신규 분양이다.

아래의 표는 2023년~2024년도 서울, 경기, 인천의 신규 아파트 공급 물량과 서울, 경기, 인천의 인구수이다. 상세 자료를 확인하고 싶다면 아래의 링크를 클릭하길 바란다. 인구수 대비 아파트 공급물량은 특히 서울이 가장 부족하다. 굳이 계산하지 않아도 알 수 있을 것이다. 경기도와 인천광역시의 경우 서울보다 인구수 대비 공급물량이 많지만 이 역시 엄청난 수치는 아니다.

따라서 2022년도에 집을 사지 못한 대기수요자들이 2023년도에 부동산 시장에 참여하게되면 부동산 시장을 더욱 활성화할 것이다.

행정구역	2023년도(가구)	2024년도(가구)	인구수(2023년 1월기준)
서울특별시	33,125	28,627	9,424,873
경기도	148,935	108,913	13,596,091
인천광역시	49,037	31,639	2,969,592

<출처 : 한국부동산원 부동산통계정보시스템, 주택공급데이터 https://www.reb.or.kr/r-one/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=10224&bbsId=1264&nttSn=81136 >
<출처 : 통계청 https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=101&tblId=DT_1B040A3 >

지방자치단체 너희들 세수 부족하지?

행정안전부에서 발표하는 2022년도 지방세통계연감(2021년 회계연도 결산기준)을 보자. 많이 볼 필요도 없다. 딱 한 페이지만 보자. 아래의 그림에서 취득세 비중이 29.9%이며 약 33조 7천억 원이다. 아마 내년에 지방세통계연감(2022년도 회계연도 결산기준)을 보게 되면 이 취득세 비중이 얼마나 떨어질지 감이 오는가? 지금 지방자치단체는 세수 부족에 허덕이고 있다는 것이다. 자치단체별로 보면 도의 경우 취득세가 무려 51.5%나 된다. 특별시 및 광역시도 취득세가 34%나 된다. 지방자치단체 세수 부족은 결국 행정력의 부재로 이어져 결국 국민을 어렵게 할 것이다. 부동산 시장을 활성화시키지 않으면 지방자치단체도 망하게 생긴 것이다.
<출처 : 행정안전부 지방세통계연감 https://www.mois.go.kr/frt/bbs/type001/commonSelectBoardArticle.do;jsessionid=2kNKa4-VerVGnD0Bn+U8nXGu.node50?bbsId=BBSMSTR_000000000014&nttId=96011 >

국내 실물경제가 바닥을 치고 있는데 부동산 가격이 오를수 있을까?

그러나 희망적인 내용만 있는 것은 아니다. 부동산 거래량의 반등이 부동산 가격이 다시 상승한다는 이야기는 아니다. 다만, 현재는 워낙 거래량이 없었던 2022년도 특수거래로 인하여 가격이 하락해 보였던 착시 효과가 걷힌 것뿐이다. 또한, 국내 경제가 어렵다. 2022년도 무역적자는 472조에 달하고 있으며 삼성전자도 2022년 4분기 매출이 감소하였다. 우리는 미국이 아니다. 미국이 금리를 올리게 되면 우리도 따라 올릴 수밖에 없다. 국내 대기업뿐 아니라 중소기업 대부분 파산의 위기에 쳐해 있다. 이러한 국내 경제 상황에서 과연 부동산 가격이 상승할 수 있을까? 부동산 거래량 반등이라는 소식은 반갑지만 이 거래량 반등이 부동산 가격 상승으로 이끌지는 미지수다.
<출처 : 한겨레 기사 https://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/1073917.html >