GS건설 인천 검단지구 붕괴 사건은 부동산 상승의 트리거가 될 것인가?(feat. 공급량이 없다)

BGM : E.S. Posthumus - Unstoppable

https://www.youtube.com/watch?v=uFZSh6MSXno 

 

2023년 5월 4일 인천 검단 신도시에 한 신축아파트 건설현장에서 지하주차장 일부가 붕괴되는 사고가 발생하였다. 다행히 인명피해는 발생하지 않았다. 국토교통부는 해당 건설 현장에 대한 조사팀을 꾸렸고 조사를 실시하였다. 그리고 그 결과가 7월 5일에 발표되었다. 조사 결과 기둥에 '전단보강근'이 빠져있었다는 것이 밝혀졌다. 이번 포스팅은 국토교통부에서 발표한 GS건설 인천 검단지구 붕괴 사고의 원인을 알아보고 앞으로 부동산 시장이 어떻게 전개될 것인지 예상해 보는 포스팅을 작성하고자 한다.

 

PS. 전단보강근이라는 개념을 알기 위해서 필자는 재료역학의 개념을 가져와 설명하고자 한다. 최대한 쉽게 설명하고자 한다. 그리고 앞으로 부동산 시장을 예상해보고자 한다. 

붕괴사고 원인 분석

국토교통부 조사 결과를 공유하고자 한다. 붕괴 원인은 총 세 가지이다.

 

첫 째, 전단보강근 미설치로 인하여 발생된 붕괴사고였다. 문제는 설계·감리·시공 등의 부실이었다.

 

설계 : 문제는 설계 도면 상에서도 총 32개소의 기둥 중 전단보강근이 미적용된 기둥의 수는 15 개소였다. 

감리 : 철근작업상세도(Shop Drawing) 작성(시공사) 후 도면의 확인·승인하는 과정에서 이를 발견하지 못하였다.

시공 : 32개소 중 붕괴된 위치 등 확인이 불가한 기둥을 제외하고 8개소 조사 결과 4개소에서 설계와 다르게 전단보강근을 누락하였다.

 

<참고 사이트 : 국토교통부 보도자료, 인천 아파트 지하주차장 붕괴사고 조사결과 발표, http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95088540>

사조위 사고조사 결과 전단보강근 누락, 콘크리트 강도 부족 등 원인 지목, 국토부, 사고현장 특

국토교통부 조사 결과, 도면 상에 기둥에 전단보강근이 빠져있었다. 그러나 더 큰 문제는 도면 상에 전단보강근이 설치되어야 할 곳도 누락된 것이다.

 

둘 째, 콘크리트 품질의 미흡이다. 콘크리트를 타설한 구역과 일자로 총 4개의 구역으로 나누었고 각각 콘크리트의 강도를 평가하였다. 콘크리트 강도 평가 기준은 KCS 14 20 10(일반콘크리트) 3.5.5.7 코어공시체는 콘크리트 강도가 설계기준 강도(24MPa)의 85% 이상이어야 한다. 이 기준에 따르면 콘크리트는 최소 20.4MPa 이상이 되어야 한다.

 

사고가 발생한 A-3구간의 콘크리트 강도시험 결과, 최소 강도 조건인 20.4MPa에 미치지 못하는 것을 확인하였다.

셋 째, 식재 공사(조경 공사를 위한 기초적인 작업)를 위하여 아파트 건설 현장에 토사를 쌓아 올렸는데 설계값은 높이가 1.1m였다. 그러나 실제로는 더 많은 토사를 쌓아 올려 최대 2.1m까지 도달하도록 한 것이다. 이는 즉. 토사가 기둥에 적용되는 분포하중이 실제 설계값보다 더 크다는 사실을 알 수 있다.

기둥은 본래 견딜 수 있었던 설계값보다 더 큰 하중이 부과된 것이다. 그러하니 무너질 수 밖에 없었던 것이다.

넷 째, 첫 번째 ~ 세 번째 원인의 영향을 고려한 분석의 결과, 기둥 32개소 중 11개소는 전단강도가 부족하였고 9개소는 휨강도가 부족하였으며 이 중 7개소는 전단강도와 휨강도 모두 부족한 것을 확인하였다. 만약에 최소 11개소의 기둥에 전단보강근이 설계되어 시공되었다면 아파트 기둥으로 구성된 구조물에 전단강도가 확보되어 붕괴가 발생하지 않았을 것이다.

전단강도와 휨강도가 부족하여 붕괴된 것이다. 만약 이 기둥들이 전단강도와 휨강도가 확보되었다면 사고는 발생하지 않았을 것이다.

아파트 기둥으로 구성된 구조물의 붕괴 과정은 아래와 같다. 특히 3번 그림을 주목하라. 해당 현상을 전단이라고 부른다. 그리고 전단은 소재에 작용하는 세 가지 하중인 인장, 압축 그리고 전단 중 가장 취약하다.

그렇다면 전단이란 무엇인가?

전단응력을 설명하는 그림이다. 전단응력을 이해하고 싶으면 칼로 야채를 썰어보면 알 수 있다. 야채가 칼에게 저항하여 버티는 저항력이 바로 전단응력이다.

 

전단(Shear)이란 크기가 같고 방향이 서로 반대되는 힘이 동시에 작용할 때 그 대상 물체 내에서 단면을 따라 평행하게 작용하는 힘에 의하여 영향을 받는 현상을 의미한다. 단면을 따라 평행하게 작용하는 힘을 우리는 전단력(Shear force)라고 부른다. 

 

전단응력은 크기가 같고 방향이 서로 반대되는 힘을 단면적으로 나누어 정의한다. 응력은 쉽게 말하면 저항력이다. 힘이 2차원 단면에 작용할 때 영구변형이 발생하지 않는 저항력을 의미한다.

 

쉽게 이해가 되지 않는다면 칼로 무를 썰어보는 상상을 해보자. 우리는 무의 한쪽을 한 손을 이용하여 고정할 것이고 다른 한 손은 칼을 들어 무를 썰기 시작할 것이다. 무를 썰 때 칼을 그냥 갖다 댄다고 해서 썰리지 않을 것이다. 칼을 든 손과 팔에 힘을 가하여야 썰릴 것이다. 여기서 무는 칼에 썰리지 않기 위하여 저항한다. 이 저항력이 바로 전단응력(Shear Stress)이다.

 

<참고 사이트 : 삼성디스플레이 뉴스룸, 쉽게 알아보는 공학이야기 3 - 재료역학편, 2018.08.17, https://news.samsungdisplay.com/15816/ >

쉽게 알아보는 공학이야기 3 – 재료역학 편

그렇다면 왜 콘크리트 기둥에 전단보강근이 필요한가?

이 글을 읽는 분들은 왜 전단보강근이 콘크리트 기둥에 필요한가라는 의구심이 들 것이다. 이는 콘크리트 소재의 특징을 알아보면 답을 얻을 수 있다. 콘크리트 소재는 물체에 작용하는 힘의 종류 중 하나인 압축에 강하다. 그러나 인장과 전단에 취약하다. 건축 구조물에 주로 작용하는 힘의 종류는 당연 압축이다. 그렇기 때문에 건축 구조물의 주요 소재는 콘크리트인 것이다. 그러나 인장과 전단에도 건축 구조물이 안전해야 하므로 이를 보강하기 위하여 각종 보강재가 추가된다. 그중 하나가 바로 전단보강근이다.

 

그래서 콘크리트 기둥 속에 철근이 설계되어 있는 것이다. 아래의 그림을 보면 더 이해가 빠를 것이다. 만약 콘크리트 기둥 수직방향으로 철근을 설계하면 이는 콘크리트 기둥이 인장력에 파손되지 않기 위하여 보강하는 것이다. 그리고 기둥과 기둥 사이에 수평 방향으로 철근을 설계하면 이는 전단력에 파손되지 않기 위하여 보강한 것이다.

 

이미지 출처 : iStock, 콘크리트 타설 전 보강근을 이렇게 설계하고 설치한다. 수직방향은 인장력을 보강하는 것이고 면적에 격자 모양 철근이 바로 전단보강근이다.

필자는 이 사건이 부동산 시장을 건드리는 트리거(trigger)가 될 것으로 예상한다.

GS건설의 붕괴 사건은 대한민국 전국의 건설 현장을 공포에 몰아넣고 있다. 현재 GS건설은 자사 아파트 건설 현장 83곳에 대한 자체 점검 결과를 국토교통부에 제출한 상태이다. 국토교통부는 관련 내용의 적절성을 확인한 뒤에 1,000여 개의 취약 부분을 정한 후 이달 말(7월 말)까지 추가 검증에 나선다는 계획이다.

 

<참고 사이트 : Biz watch, 국토부, GS건설 1천여곳 재점검…업계, 불신 번질라 대응 분주, 2023.07.07, http://news.bizwatch.co.kr/article/real_estate/2023/07/07/0006 >

국토부, GS건설 1천여곳 재점검…업계, 불신 번질라 대응 분주

 

사실 이 사건은 GS건설만의 잘못은 아니다. 잘못은 LH도 있고 인천 검단 신도시 안단테 아파트를 설계한 설계사무소도 잘못이 있으며 감리사도 잘못이 있다. 즉, 모두가 잘못한 상황이다. 그러나 현재 대한민국 언론과 국민들은 GS건설만을 비판하고 있다. 그리고 이번 사건을 원희룡 국토교통부 장관이 직접 챙기기까지 하고 있다. 즉, 국토교통부의 반응과 대응이 필자는 너무나도 이상하다는 것을 주장하는 것이다. 모두가 잘못했으면 모두가 비판을 받아야 한다. 그러나 GS건설이 마치 총대를 메고 물매를 맞는 그림이 연출되고 있다. 

 

비록 원희룡 국토교통부 장관은 이번 사건에 대하여 GS건설 뿐만 아니라 LH도 무거운 책임을 각오해야 할 것이라고 발언하였지만(당시는 2023년 5월 2일이다) 언론은 LH를 비판하지 않는다. GS건설만 순살 자이, 하자이 등으로 조롱하고 있으니 말이다. 왜 그럴까?

 

<참고 사이트 : 중앙일보, 무너진 검단 아파트 간 원희룡 "LH·GS건설 무거운 책임 각오를", 2023.05.02, https://www.joongang.co.kr/article/25159589#home >

무너진 검단 아파트 간 원희룡 "LH·GS건설 무거운 책임 각오를" | 중앙일보

원희룡 국토교통부 장관이 무너진 인천 검단 아파트 현장에 직접 방문하여 기자들 질문에 답하고 있다.

원희룡 국토교통부 장관의 목표 : 집값을 잡아야 한다. 그런데 아무도 안 도와준다.

원희룡 국토교통부 장관은 '부동산 가격의 안정화'를 자신의 치적으로 삼고자 하였다. 그는 22년 5월 16일 국토교통부 장관으로 취임하면서 다음과 같은 정책을 발표하였다. 이는 윤석열 정부의 부동산 정책이기도 하다.

 

• 정부 출범 100일 안에 250만 호 + α 의 주택을 공급하겠다고 발표하였다.
• 청년도 내 집 마련의 희망을 가질 수 있도록 파격적인 재정 및 금융지원과 세제 혜택을 부과하겠다.
• 청년원가주택, 역세권 첫 집의 사전 청약을 조기에 추진하겠다.
• 재개발 재건축 사업, 금융·세제 등 규제 정상화 추진하겠다.
• 시장에 혼란을 방지하는 소위 마스터플랜을 세워 실행하겠다.

<참고 사이트 : 대한민국 정책브리핑, 원희룡 국토교통부 장관 취임사, 2022.05.16, https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156507481>

원희룡 국토교통부 장관 취임사

 

이번에 붕괴된 건설 현장은 바로 안단테이다. 즉, LH가 직접 시행하는 공공분양 아파트 브랜드이다. 가뜩이나 LH의 안단테는 브랜드 이미지가 매우 부정적이다. 현재 안단테 입주하려는 입주민들은 안단테 사용을 거부하고 있는 사례가 늘어나고 있기 때문이다. 이런 상황에서 건설 현장의 아파트가 붕괴되는 일이 발생하였으니 이는 아주 심각한 이미지 타격을 입은 셈이다. 공공분양을 통하여 아파트 공급을 빠르게 전개하려는 국토교통부의 전략에 차질이 발생한 것이다.

 

<참고 사이트 : 조선비즈, “5억 들여 만들었는데”… 설 곳 잃어가는 LH 브랜드 ‘안단테’, 2023.04.25, https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2023/04/25/N3ZWVE4W6ZFIRLJ6X5LDTJHZG4/ >

“5억 들여 만들었는데”… 설 곳 잃어가는 LH 브랜드 ‘안단테’

건설업계는 모든 원자재 비용이 상승하였고 2021년부터 파업이 일상화였다.

지금 건설업계는 총체적 난국이다. 필자는 이렇게 동시다발적으로 문제가 터지는 것이 어째 수상하기까지 하다. 건설업계는 모든 원자재 비용이 상승하고 있다. 시멘트 가격 상승에 건설현장은 셧다운을 우려할 수준이었다. 시멘트는 2021년부터 2023년까지 2년간 총 4회 가격인상을 진행하였다. 이렇게 올라간 시멘트 가격은 2021년 6월 기준 평균 7만 5천 원에서 현재 10만 5천원 선까지 상승하였으며 이는 약 40%가 상승한 것이다. 

 

시멘트 가격이 상승하였으니 이제 레미콘 업체가 건설업체에 가격 상승을 요구해야 한다. 만약 건설업체가 레미콘 업체의 요구를 받아들이지 않으면 파업으로 번지기도 한다. 실제로 2021년부터 현재까지 건설노조, 화물연대 등 다양한 노조가 총파업을 진행해 오면서 건설 현장은 줄줄이 중단되기 일쑤였다. 

 

이런 상황에서 과연 아파트 품질이 좋아질 리가 있겠는가? 시멘트의 품질이 좋겠는가? 각자의 위치에서 각자의 업무에 최선을 다해도 모자를 상황에서 파업으로 인하여 건설 일정에 차질이 발생하는 현장이 과연 제대로 돌아갈까? 그 결과는 오롯이 해당 아파트에 입주하는 입주민에게 책임을 전가될 것이다.

 

따라서 필자는 2021년도부터 지금까지 건설되고 있는 건설현장의 아파트는 대부분이 문제가 있으리라 예상하고 있는 것이다. 

 

<참고 사이트 : KBS뉴스, 레미콘 파업 장기화…공사현장 피해 확산, 2021.06.29, https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=5221171 >

레미콘 파업 장기화…공사현장 피해 확산

<참고 사이트 : 한라일보, 화물연대 파업에 레미콘공장 또 멈춰선다, 2022.06.12, http://m.ihalla.com/article.php?aid=1655020920727690010 >

화물연대 파업에 레미콘공장 또 멈춰선다

<참고 사이트 : 대한경제, 건설노조 총파업...28일 전국 레미콘 ‘또’멈춘다, 2023.02.24, https://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=202302231253475740431 >

건설노조 총파업...28일 전국 레미콘 ‘또’멈춘다

<참고 사이트 : 조선비즈, 시멘트 가격 인상에 레미콘·건설업계 반발… 건설현장 셧다운 우려에 ‘네 탓 공방’ 이어져, 2023.06.08, https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2023/06/08/W5ZVSVT3YFCZDIPVIX35BT23ZU/ >

시멘트 가격 인상에 레미콘·건설업계 반발… 건설현장 셧다운 우려에 ‘네 탓 공방’ 이어져

새마을금고 뱅크런 사건, 부동산 PF 부실 조짐이 보이기 시작하다.

일부 새마을금고에서 뱅크런 사건이 발생하였다. 사실 새마을금고에 뱅크런이 발생한 원인은 바로 연체율이 급등했기 때문이다. 그런데 요즘 언론의 분위기가 이상하다. 바로 새마을금고 뱅크런 사건과 부동산 PF 대출의 부실을 엮고 있다. 즉, 부동산 PF 대출이 부실하기 때문에 이러한 뱅크런이 언제든 발생할 수 있다는 주장이 수면 위로 떠오르고 있는 것이다. 

 

물론 이 주장은 설득력이 있다. 현재 전국 3600여 개 부동산 PF 사업장 중에 500곳 정도가 '부실 위험' 상태인 것을 금융 당국이 확인하였다. 게다가 이는 채권시장마저 흔들고 있다. 금융권이 부동산 PF 사업에 대한 대출이 부실해지면 부동산 건설 현장은 제대로 돌아갈 리가 없다. 부동산 PF 대출 부실과 중단에 의하여 아파트 건설 현장이 중단되면 대한민국 전국에 신규 주택 공급량은 적어도 3년 ~ 5년 동안 없어지는 효과가 나타난다.

 

 

<참고 사이트 : 조선일보, [사설] 새마을금고에서 채권시장으로, 부동산PF 부실 확산 조짐, 2023.07.08, https://www.chosun.com/opinion/editorial/2023/07/08/OPBA6XB4SVA2ZMNXSZ55YRFZ7Y/ >

[사설] 새마을금고에서 채권시장으로, 부동산PF 부실 확산 조짐

 

필자가 이전 포스팅을 통하여 문재인 정부 당시 국토교통부 장관이었던 김현미 전 국토부 장관의 명언을 포스팅 한 바 있다. 이를 다시 인용하도록 하겠다. 

 

"아파트가 빵이라면 제가 밤새워서라도 만들겠다."

 

부동산 가격이 폭등할 가능성이 높아졌다. 신축은 외면받을 것이다.

원희룡 국토교통부 장관의 공공분양 아파트 확대와 공공임대 아파트 확대 전략은 이번 GS건설의 인천 검단지구 붕괴사건을 토대로 그 동력을 잃어갈 것이다. LH가 시행사로 있는 사업장이 모두 문제가 있을 것이라는 것은 성급한 일반화의 오류일 수 있다. 그러나 이 뉴스를 보면 과연 이것이 성급한 일반화의 오류일까? 전관예우를 위하여 설계사무소와 감리사를 전 LH 임원이 세운 회사와 계약을 체결하였으며 그 현장이 GS건설의 인천 검단지구라면 이야기는 달라지지 않을까?

 

<참고 사이트 : 한국NGO신문, 인천 검단신도시 신축 아파트 지하주차장 붕괴에 경실련, "전관특혜 원인 의심", 2023.05.04, http://www.ngonews.kr/news/articleView.html?idxno=140826 >

인천 검단신도시 신축 아파트 지하주차장 붕괴에 경실련, "전관특혜 원인 의심" - 한국NGO신문

게다가 아파트 공급 일정은 점차 뒤로 밀리고 있다. 지금 건설되고 있는 현장도 문제이지만 신규로 주택을 공급하려는 건설사가 없다는 것이 문제이다. 즉, 수요는 점차 발생하고 있지만 신규 주택 공급의 씨가 마르고 있다. 이러면 당연히 주택 가격이 어떻게 되겠는가?

 

https://gbcbaby.tistory.com/109

부동산 시장 상승 요인 분석 (ver. 2023.05.16)

특히 어떤 아파트가 폭등할까? 2017년~2020년 사이에 입주한 준신축과 구축아파트 중에서 아주 좋은 자재로 지은 아파트가 대세가 될 것이다.  이번에 공급량이 급감하면 적어도 5년 동안은 신규 분양이 거의 없다는 뜻이며 그렇다면 최소 5년간은 부동산 상승장이 연출된다.

 

그리고 2021년부터 2023년 사이에 건설 중이었던 아파트 중 특히 LH가 시행사인 공공분양은 시장의 선택을 받지 못할 것이다. 각종 하자가 많을 확률이 높다. 실제로 요즘 아파트 관련 언론 보도를 보면 각종 하자 관련 뉴스가 많다. GS 건설이 괜히 순살 자이, 하자이라는 조롱을 당하는 것이 아니다. 갑자기 하자뉴스가 요즘 많아진 것은 파업과 관련이 있다. 건설 현장은 멈추면 멈출수록 하자가 많을 확률이 높아진다. 이 점을 우리는 알아야 한다.

 

글을 마치며

GS건설의 인천 검단지구 아파트 붕괴사고는 단순히 건설사의 문제만으로 치부할 수 없는 문제들이 많다. 이를 GS건설만의 문제로 덮으려고 한다면 결국 해결하지 못할 것이다. 게다가 건설업계만의 문제가 아닌 경우도 많다. 첫 째는 원자재의 상승이다. 원자재가 상승하니 기존 사업에 어려움을 겪는 것이다. 둘 째, 2년간 노조의 파업으로 인하여 건설 현장의 셧다운이 자주 발생한 것도 문제이다. 셋 째, 금융 PF 대출의 부실화도 문제이다. 특히 금융 문제는 미래의 신규 주택 공급 전략에 커다란 차질이 발생할 것이다.

 

이 세 가지 문제가 동시에 발생할 경우, 아파트 신규 공급량이 급감할 수밖에 없다. 본론에서 언급한 바와 같이 윤석열 정부와 원희룡 국토교통부 장관은 아파트 공급량을 늘려 주택 가격을 안정화 시키려는 정책을 실행하고 있었다. 그러나 국내외적으로 너무 어려운 상황이다. 신규 주택 공급 물량이 사라지면 결국 기존 주택 가격은 상승할 수 밖에 없다.

 

[책임 면책 고시]
이 글은 절대로 부동산을 투자 혹은 투기하라는 의도로 작성한 글이 아님을 밝힌다. 투자는 본인의 선택이며 국제 정세 및 국내외 경제 상황 등에 따라서 부동산 가격은 변동되기 때문이다.