1.10 부동산 대책 분석 Part2. 기대효과와 부동산 시장에 미치는 영향과 예측

BGM : Two Steps From Hell - Atlantis(Archangel)
https://www.youtube.com/watch?v=XB8k7LhoIV0

1.10 부동산 대책이 실제로 효력이 발생하려면 총선 결과가 어떻게 되느냐에 달려있다.

 
2024년 1월 10일 대한민국 정부는 부동산 대책을 발표하였다. 이번 발표의 제목은 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'이다. 이번 발표는 그동안 부동산 시장을 옥죄어왔던 부동산 규제를 해제하는 것뿐만 아니라 노후화가 심각한 주택에 대한 재건축 규제를 대규모 완화하였다. 필자는 이번 두 번째 포스팅을 통하여 1.10 부동산 대책의 기대효과와 부동산 시장에 미치는 영향과 예측을 해보고자 한다.
 
PS. 이번 부동산 대책은 매우 중요하므로 필자는 총 2개의 파트로 해당 포스팅을 구성할 계획이다. 
 
Part1. 추진배경과 세부 대응방안
Part2. 기대효과와 부동산 시장에 미치는 영향과 예측
 

1.10 부동산 대책의 기대효과

정부가 이번 부동산 대책에 대하여 기대하고 있는 효과는 바로 빠른 공급과 중단된 주택 사업의 재개이다. 즉, 대한민국 정부는 알고 있는 것이다. 주택 공급량이 현저히 부족해지면 다시 주택 가격의 폭등이 이어질 수 있다는 사실을 말이다. 필자는 이전에 2023 ~ 2025 부동산 시장 전망을 주제로 포스팅을 올렸었다. 그 때 언급한 바와 같이 대한민국 주택 공급량이 기존 윤석열 정부와 국토부의 목표치 대비 절반도 되지 않는다. 공급의 부족은 곧 부동산 가격의 폭등을 불러올 수 있기 때문에 대한민국 정부는 무리해서라도 주택 공급을 빠르게 전개하려고 하는 것이다.
 
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2023년 ~ 2025년 부동산 시장 전망(feat. 무작정 진입도 어려운 이유)

 

1.10 부동산 대책의 주축 - 소형 주택의 빠른 공급과 규제 완화

그래서 대한민국 정부는 소형주택부터 그리고 빌라나 주거형 오피스텔 등 공급의 다양화를 꾀하고 있는 것이다. 심지어 다주택자에 대한 규제를 일부 완화시켜 주면서까지 말이다.  60㎡ 소규모 신축주택 구입시 취득세, 양도세, 종부세에 대하여 주택수로 제외하였다. 이는 다주택자들이 공급하는 전세 물량과 월세 물량을 안정화 하기 위하여 취한 정책이다. 그리고 주목해야 할 점은 기업형 임대를 활성화할 계획이라는 점이다.
 
즉, 대한민국 정부는 아파트의 주택은 공급하기 시간이 걸린다는 사실을 인지하고 있으며 그나마 공급을 빠르게 할 수 있는 빌라와 오피스텔을 위주로 진행하고자 하는 것이다. 그리고 기업형 임대를 활성화 한다는 의미는 공급 속도를 더 빠르게 전개하기 위한 정책으로 판단할 수 있다.
 
소형 주택 위주로 빠른 주택을 공급하겠다는 정부의 의지를 엿볼 수 있다. 그러나 이 정책이 과연 아파트의 수요를 빌라, 거주형 오피스텔 등으로 옮겨올 수 있을지는 미지수다.
 

1.10 부동산 대책의 주축 - 재건축 규제 전면 개선

공급을 빠르게 하기 위해서는 중단된 건설 현장의 재개와 건설 기업에 자금을 수혈시켜 주어야 한다. 그리고 사업성이 좋은 지역을 재개발 및 재건축을 가능하게 해주어야 한다. 그래서 이번 대책에 나온 내용이 바로 1기 신도시의 재개발 및 재건축 규제 전면 개선이다. 사업착수 요건을 대폭 완화하여 속도를 내겠다는 계획이다. 게다가 전용 펀드를 통한 자금조달이 용이하게 만들겠다고 발표하였다.
 
1기 신도시를 다시 재개발 및 재건축하는 것은 해당 지역 주민들에게는 반가운 일임에는 틀림이 없다. 하지만 과연 사업을 추진할만한 사업성과 가치가 존재하는 지는 다른 문제이다. 게다가 이번 소식을 통하여 1기 신도시의 주택 가격은 이미 상승이 시작되고 있을지도 모른다. 만약 상승하면 상승할수록 해당 사업의 가치는 0에 수렴하거나 마이너스(-)가 될 가능성이 높아진다.
 

해당 대책이 실질적인 도움이 될까?

필자는 이 정책이 실질적인 도움이 되지 않을 것으로 판단하고 있다. 그 근거는 아래와 같다.
 
첫 째, 해당 정책에서는 자본을 어떻게 끌어올 것인가에 대한 설명 전혀 없다. 대한민국은 이미 빚이 천조국인 국가이다. 대한민국 정부가 국채를 발행하여 자금을 융통한다 해도 이는 결국 대한민국의 부채일 뿐이다. 또한, PF 대출 부실 문제를 해결하지 않고 어떻게 자금을 확보하고 융통할 수 있는 지 의구심이 든다. 우선 PF 대출 부실 문제부터 해결해야 하는 것이 아닐까?
 
사업을 시작함에 있어 자금을 어떻게 확보하느냐가 정말 중요하다. 그러나 12조원 규모의 미래펀드와 PF대출 보증 25조원, 국토부 예산 56조원 총합 93조원의 자금으로 분당, 일산, 부천, 산본, 안양(평촌) 1기 신도시를 재개발 및 재건축도 하고 3기 신도시 주택 공급과 1기 신도시의 이주 단지 조성이 과연 가능할까?
 
[ 참고 사이트 : 서울경제, 1년간 끌다 이제야 터진 부동산 PF…‘질서 있는 정리’는 가능할까 [조지원의 BOK리포트], 2024.01.02, https://www.sedaily.com/NewsView/2D3XE6RZOE ]

1년간 끌다 이제야 터진 부동산 PF…‘질서 있는 정리’는 가능할까 [조지원의 BOK리포트]

 
둘 째, 재개발 재건축 사업의 문턱을 현저히 낮춘다고 하였지만 정작 가장 중요한 규제는 건드리지도 못한 점이다. 필자는 지역주택조합 설립과 사업 승인 과정 중에서 주택건설대지의 100% 토지 소유권 확보 또는 지구단위계획 결정이 필요한 사업자의 경우 95%의 토지 소유권 확보 조건이 발목을 잡을 것으로 예상하고 있다.
 
대한민국에 아주 유명한 말이 있다.
 
"지역주택조합은 원수에게 추천하는 사업이다."
 
보통 지역주택조합이 홍보를 할 때 토지 동의율을 가지고 이야기 한다. 그러나 이는 주택조합설립 요건일 뿐이다. 실제로 사업이 승인받는 조건은 토지 소유권 100% 혹은 지구단위계획 결정 후 95% 토지 소유권이 필요하다. 아무리 재개발 및 재건축 조건을 완화시켜준다 하더라도 해당 조건을 건드리지 못한다면 결국 사업을 시작할 수 없는 것이다.
 
서울 성북구 장위동 장위 10구역 재개발 지역이 바로 그 예시이다. 전광훈 목사의 사랑제일교회는 해당 부지 보상금으로 500억원을 제안했지만 이를 거절하였고 결국 사랑제일교회는 재개발에서 제외된 후에 확정되었다. 이처럼 재개발과 재건축은 절대로 쉬운 것이 아니다. 주변에 교회나 성당 같은 종교 시설이 존재한다면 이를 협상하는 것은 매우 어렵게 된다.
 
[ 참고 사이트 : 매일경제, 전광훈 교회 빼고 재개발 확정...장위10구역 손 들어 준 서울시, 2023.12.22, https://www.mk.co.kr/news/realestate/10905120 ]

전광훈 교회 빼고 재개발 확정...장위10구역 손 들어 준 서울시 - 매일경제

 
게다가 비교적 작은 토지에 빌라를 짓고 월세를 받는 빌라 소유주는 어떻게 설득할 것인가? 보통 건축물은 오래될수록 건축물의 가치가 감가상각이 발생하고 결국 그 가치가 0으로 수렴한다. 즉, 건물의 잔존 가치에 따라 빌라 소유주는 재개발 및 재건축에 찬성할 수도 있고 반대할 수도 있다. 만약 빌라 소유주의 건물 잔존가치가 0원이라고 가정해보자.  이 경우 여러 동의 주택을 가지고 있다가 재개발 및 재건축이 되면 겨우 1개동에 해당하는 토지만 보상 대상이 되기 때문에 자신이 가지고 있는 재산의 침해를 당하게 된다. 그래서 빌라 소유주들의 거센 반발이 발생할 수 밖에 없다.
 
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메가 서울 공약, 오세훈은 모아주택 모아타운 사업의 이권을 노리는가?(feat. 총선 및 대선자금 확

 
즉, 재개발 및 재건축 사업이 아무리 속도를 낸다 할 지라도 부동산을 보유한 사람들의 이권 관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 쉽게 진행될 수 없는 구조인 것이다.
 

현재 재개발 지역으로 가장 핫하다는 서울 용산 한남뉴타운 3구역 사진

 
 
셋 째, 대한민국 정부가 국회의 도움 없이 1.10 부동산 정책을 진행할 수 있을까라는 의구심이 발생한다. 필자가 보기에 재개발 및 재건축 규제 완화와 관련 예산 편성을 위해서는 국회의 동의와 일부 법제정이 필요하다. 시행령은 대통령령으로 각 정부부처가 개정할 수 있다. 하지만 법은 국회의 도움 없이 개정할 수 없다. 따라서 필자는 2024년 4월 10일 총선 이전에는 해당 대책이 실효가 없으리라 판단하고 있다. 만약 2024년 4월 10일 총선에서 여당인 국민의 힘이 압승하지 못하면 이 정책은 절대로 진행될 수 없게 될 것이다.
 

참고

과제별 추진계획

 

추진과제	조치사항	일정	소관부서
1. 도심 공급 확대
󰊱 재건축‧재개발
▪ 안전진단 통과 의무시기 조정	도시정비법 개정안 발의	'24.2	국토교통부 주택정비과
▪ 사업주체 구성 조기화	도시정비법 개정안 발의	'24.2	국토교통부 주택정비과
▪ 신탁방식 효율화	도시정비법 개정안 발의	'24.2	국토교통부 주택정비과
▪ 노후도 요건 완화	도시정비법 시행령 개정	'24.4	국토교통부 주택정비과
▪ 기금융자 신설 및 보증대상 확대	기금운용계획 변경	‘25	국토교통부 주택정비과
▪ 초과이익 제외 비용인정 확대	재건축초과이익환수법 시행령 개정	‘24.3	국토교통부 주택정비과
▪ 공사비 갈등 예방 및 조기 해소	표준계약서 배포	‘24.1	국토교통부 주택정비과
▪ 도시분쟁조정위 재판 효력 부여	도시정비법 개정안 발의	'24.2	국토교통부 주택정비과
󰊲 노후계획도시 재정비
▪ 선도지구 지정	선도지구 공모	‘24.下	국토교통부 도시정비기획준비단
▪ 미래도시 펀드 조성	펀드 재원 조달방안 마련	‘25.下	국토교통부 도시정비기획준비단
▪ 신도시 정비 전용 보증상품 출시	전용 보증상품 마련	‘24.11	국토교통부 도시정비기획준비단
▪ 총괄사업관리자 운영	총괄사업관리자 지정	‘25.上	국토교통부 도시정비기획준비단
▪ 공공기여금 유동화 추진	유동화 방안 마련	‘24.10	국토교통부 도시정비기획준비단
▪ 이주단지 조성	신도시별 이주단지 1개소 조성 착수	‘25.下	국토교통부 도시정비기획준비단
󰊳 소규모 정비‧도심복합사업
▪ 소규모 정비 사업요건 개선	소규모주택정비법 시행령 개정	’24.4	국토교통부 도심주택공급협력과
▪ 소규모 정비 공공참여 확대	사업지 추가 공모 시행	’24.3	국토교통부 도심주택공급협력과
▪ 소규모 정비 절차 간소화	소규모주택정비법 개정안 발의	’24.3	국토교통부 도심주택공급협력과
▪ 도심복합사업 우선공급기준일 합리화 및 일몰연장	공공주택특별법 개정안 발의	’24.3	국토교통부 도심주택공급총괄과
▪ 용적률 인센티브 및 기금융자 지원 확대	소규모주택정비법 개정안 발의	‘24.3	국토교통부 도심주택공급협력과
	HUG 내규 개정	‘24.2	국토교통부 도심주택공급협력과
▪ 재정비촉진지구 노후요건 완화	도시재정비법 개정안 발의	‘24.2	국토교통부 주택정비과
2. 다양한 유형 주택공급 확대
󰊱 공급 여건 개선
▪ 도생주 세대수 제한 폐지	주택법 개정안 발의	‘24.2	국토교통부 주택건설공급과
▪ 도생주 방 설치 제한 폐지	주택법 시행령 개정	‘24.4	국토교통부 주택건설공급과
▪ 도생주 주차장 기준 완화	주택건설기준 규정 개정	‘24.4	국토교통부 주택건설공급과
▪ 중심상업지역 단일공동주택 건축 허용	국토계획법 시행령 개정	‘24.4	국토교통부 도시정책과
▪ 오피스텔 발코니 허용	오피스텔 건축기준 개정	‘24.3	국토교통부 건축정책과
▪ 신축 소형 주택 원시취득세 감면	지방세특례제한법 개정안 발의	'24.2	행정안전부 지방세특례제도과
▪ 비아파트 융자심사기준 신설	대출업무시행세칙 개정	'24.2	국토교통부 주택기금과
▪ PF 보증한도 확대 및 요건 완화	HUG 내규 개정	'24.3	국토교통부 주택기금과
▪ 도생주 등 융자한도 상향	기금운용계획 변경	'24.2	국토교통부 주택기금과
󰊲 소형주택 활용도 제고
▪ 개인 소형 신축 주택수 제외	지방세법 시행령 개정	'24.5	행정안전부 부동산세제과
	소득세법 시행령‧종부세법 시행령 개정	'24.5	기획재정부 재산세제과
▪ 임대사업자 소형 기축 주택수 제외	지방세법 시행령 개정	'24.5	행정안전부 부동산세제과
▪ 단기 등록임대 복원	민간임대주택법 개정안 발의	‘24.2	국토교통부 민간임대정책과
▪ 주택가격 산정방식 개선	공시가격 및 기준시가 적용비율 개정	’24.6	국토교통부 민간임대정책과
▪ 공공지원 민간임대 대출기관 확대	부동산투자회사법 시행령 개정	‘24.2	국토교통부 부동산투자제도과
▪ 기업형 사업자 기금융자 한도 상향	기금운용계획 변경	‘24.2	국토교통부 민간임대정책과
▪ 자율형 장기임대 도입	민간임대주택법 개정안 발의	‘24.2	국토교통부 민간임대정책과
▪ 신축매입약정 단가 현실화 및 물량 확대, 매입 평가방식 보완	LH 내규 개정	'24.1	국토교통부 주거복지지원과
▪ 신축매입약정 PF 보증 도입	HUG 내규 개정	'24.2	국토교통부 주거복지지원과
▪ 신축매입약정 용적률 인센티브 확대	국토계획법 시행령 개정	'24.4	국토교통부 도시정책과
󰊳 전세사기 피해지원 및 예방 강화
▪ 피해주택 협의 매수	피해주택매입업무처리지침 개정	'24.2	국토교통부 주거복지지원과
▪ 전세임대 지원 신설	즉시 시행 가능	'24.1	국토교통부 주거복지지원과
▪ 매입임대 요건 완화	피해주택매입업무처리지침 개정	'24.1	국토교통부 주거복지지원과
▪ 금융지원 확대	전세사기피해자법 개정안 발의	‘23.11 기 발의	국토교통부 피해지원총괄과
▪ 지원체계 정교화	원스톱서비스 시행방안 마련	'24.1	국토교통부 피해지원총괄과
▪ 법률전문가 연계 강화	법률전문가 연계방안 마련	'24.1	국토교통부 피해지원총괄과
▪ 중개사 공제한도 확대, 지급절차 간소화	공인중개사법 시행령 및 주택·상가임대차법 시행령 개정	'24.10	국토교통부 부동산개발산업과
▪ 공인중개사 확인‧설명 의무 강화	공인중개사법 시행령·시행규칙 개정	'24.2	국토교통부 부동산개발산업과
▪ 임대관리업체 요건 강화 및 의무 부여	민간임대주택법 시행령‧시행규칙 개정	'24.5	국토교통부 민간임대정책과
▪ 확정일자 확인 후 대출 사업 확대	RTMS 시스템 기능개선 후 시행	’24.4	국토교통부 주택임대차기획팀
▪ 안심전세앱 고도화	안심전세앱 기능개선 등	'24.3	국토교통부 주택기금과
3. 신도시 등 공공주택 공급
󰊱 공공주택 공급 확대
▪ 토지리턴제 확대 및 시행 연장	택지공급기준 개정	’24.1	국토교통부 부동산개발산업과
▪ 민간참여사업 확대	LH 민간참여사업 공고	‘24.3	국토교통부 공공택지기획과
▪ 민간 단독 사업시행 근거 마련	공공주택특별법 개정안 발의	‘24.2	국토교통부 공공주택정책과
󰊲 3기 신도시 등 공공택지
▪ 신규택지 발굴	신규택지 발표	‘24	국토교통부 공공택지기획과
▪ 수도권 신도시 토지이용 효율화	지구계획 변경 신청	‘24.3	국토교통부 공공택지기획과
▪ 신도시리츠 도입	공공주택 특별법 시행령 개정 (필요시 기금‧연기금, 금융 공공기관 등 자금운용 관련규정 개정)	’24.4	국토교통부 도심주택공급협력과
▪ 지방공사 참여 확대	사업시행자간 사업참여비율 결정	’24	국토교통부 도심주택공급협력과
▪ 조기 보상착수 의무화	공공주택 업무처리지침 개정	‘24.3	국토교통부 공공택지기획과
4. 건설산업 활력 회복
󰊱 자금조달 및 유동성 지원
▪ PF 대출 대환보증 신설	HUG 내규 개정	’24.2	국토교통부 주택기금과
▪ 보증기관 상설협의체 구성	보증기관 상설협의체 구성	’24.4	국토교통부 주택기금과
▪ PF-ABCP의 대출 전환 확대	HUG 내규 개정	’24.1	국토교통부 주택기금과
▪ 책임준공보증 확대	공제조합 내규 개정(’23.12)후 시행 중	‘24.1	국토교통부 건설정책과
▪ 비주택 PF보증 도입	연구용역 추진(건설공제조합)	‘24.3	국토교통부 건설정책과
▪ 건설사 특별융자 확대	공제조합 내규 개정	’24.3	국토교통부 건설정책과
󰊲 민간 애로 해소
▪ 지방 준공후 미분양 임대주택 활용시 원시취득세 감면	지방세특례제한법 개정안 발의	'24.2	행정안전부 지방세특례제도과
▪ 지방 준공후 미분양 구입시 주택수 제외	지방세법 시행령 개정	'24.5	행정안전부 부동산세제과
	소득세법 시행령 종부세법 시행령 개정	'24.5	기획재정부 재산세제과
▪ 지방 준공후 미분양 구입시 1세대1주택 특례 적용	조세특례제한법 개정안 발의	'24.2	기획재정부 재산세제과
▪ 인구감소지역 1주택 추가 구입시 1주택 특례 유지	소득세법, 종부세법 개정안 발의	'24.9	기획재정부 재산세제과
	지방세법 시행령 개정	'24.5	행정안전부 부동산세제과
▪ 공공지원 민간임대 지분 양수 기준 완화	HUG 내규 개정	‘24.2	국토교통부 민간임대정책과
󰊳 사업장 갈등 해소
▪ 민관합동PF 조정위 기능 강화	연구용역 완료	’24.4	국토교통부 부동산투자제도과
▪ 건설분쟁조정위 기능 강화	건설산업기본법 개정안 발의	’24.5	국토교통부 건설산업과
▪ 민간사업장 LH 매입후 정상화	필요시 사업장별 사업성 등 검토	'24.1~	국토교통부 토지정책과
󰊴 건설사업 관련 리스크 완화
▪ 수분양자 애로 해소	수분양자 정기적 안내 등	’24.1	국토교통부 주택기금과
▪ 하도급대금 체불 피해 방지	관계기관 합동 실태조사 추진	’24.1	국토교통부 건설정책과, 공정거래위원회 신산업하도급조사팀
▪ 위기사업장 모니터링 체계 구축	건설산업 신속대응반 운영	’24.1~	국토교통부 건설정책과
󰊵 건설투자 활성화
▪ 재정 집행을 통한 건설투자 확대	SOC 예산 조기집행 등	’24.1	국토교통부 재정담당관
▪ 민자사업 확대	연 2회 정기평가 등	’24	국토교통부 철도투자개발과

 

결론과 글을 마치며

1.10 부동산 대책을 통하여 우리는 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
 
첫 째, 현재 대한민국의 주택 공급량이 현저히 부족하다. 지금 윤석열 정부가 주택 공급을 하는 목적은 아이러니하게도 주택 가격의 안정화 때문이다. 사실 지금도 많이 늦었다. 문재인 정권 당시 김현미 전 국토부 장관이 아주 멋진 명언을 남겼다.
 
"아파트가 빵이라면 제가 밤을 새워서라도 만들겠다."
 
그렇다. 아파트는 빵이 아니다. 그래서 만들겠다고 계획하면 오랜 시간이 걸린다. 빠르면 3년 늦으면 그 이상도 걸릴 수 있는 것이 아파트 공급이다. 그래서 윤석열 정부는 빌라 등 소형 주택을 최대한 빠르게 주요 도심에 공급하려고 한다. 그렇지 않고서는 부동산 가격의 폭등을 막을 수 없기 때문이다.
 
[ 참고 사이트 : 한겨레, 김현미 장관 “아파트가 빵이라면 밤 새워 만들겠지만…”, 2020.11.30, https://www.hani.co.kr/arti/politics/assembly/972116.html ]

김현미 장관 “아파트가 빵이라면 밤 새워 만들겠지만…”

 
둘 째, 1.10 부동산 대책을 진행할 충분한 자금과 예산을 확보하지 못하였다. 대한민국 정부는 약 100조원 규모의 자금이 필요하다고 판단하고 있다. 하지만 필자가 보기에는 턱없이 부족한 규모이다. 1기 신도시는 비록 노후화 된 것은 사실이지만 오랜 세월동안 구축된 인프라와 학군 등이 잘 구축된 도시이다. 이 것을 재개발 및 재건축을 하는데 저 자금으로 가능할까? 그리고 해당 자금은 1기 신도시 재개발 및 재건축 뿐만 아니라는 것도 문제이다. 즉, 자금 확보와 규모에 대한 정부의 정확한 발표가 필요하다고 필자는 판단한다.
 
셋 째, 1.10 부동산 대책은 결국 국회의 도움없이는 진행할 수 없다. 즉, 2024년 4월 10일 총선에서 국민의 힘이 다수석을 차지하지 못하면 절대로 추진할 수 없다.
 
그래서 필자는 1.10 부동산 대책이 부동산 시장에 영향을 미치는 시점은 4월 10일 총선이 끝나봐야 알 수 있을 것으로 판단된다. 만약 이번 부동산 대책이 진행된다면 주택 가격 폭등을 어느정도 막을 수 있을 것으로 판단된다. 공급량이 많아졌을 때 주택 시장의 안정화가 발생되었다는 사실은 이미 역사적으로 증명되었다. 바로 이명박 정권 당시에 아파트 공급량을 대폭 늘린 결과 박근혜 정부 시절에는 주택 가격이 어느 정도 안정화 되었다는 점을 우리는 간과해서는 안된다.
 
그러나 4월 10일 총선에서 국민의 힘이 다수당이 되지 못하게 된다면 1.10 부동산 대책은 진행될 수 없다. 법이 제정되지 않기 때문에 각종 규제 완화와 추가 예산 편성 등의 절차가 진행될 수 없기 때문이다.
 
즉, 주택 가격의 안정화 혹은 주택 가격의 폭등을 논할 수 있는 시점은 바로 총선 이후가 될 것이다. 그러나 필자는 주택 가격의 안정화를 위하여 1.10 부동산 대책이 발표되었다고 보고 있다. 그러나 주택 가격 안정화 효과는 크게 체감되지 않을 것이다. 왜냐하면 이미 부동산 공급의 씨가 마른 상태이므로 폭등을 막기에는 시점이 너무 늦었기 때문이다.