다시 보는 맨큐의 경제학 - Chapter 20. 경제학자들이 동의하는 10가지 명제 1 - EP 2. 주택임대료 규제와 도널드 트럼프

BGM : 위대한 쇼맨 OST - Never Enough(Official Audio)

https://www.youtube.com/watch?v=fKEMBn_JdCE

주택임대료 규제는 부동산 개발업자에게 아주 큰 기회를 주었다. 그 주인공은 바로 도널드 트럼프이다.

 

다시 보는 맨큐의 경제학 스무 번째 글이다. 이번에는 경제학자들이 동의하는 10가지 명제 중 첫 번째 '주택임대료 규제는 주택의 수량과 품질의 저하를 가져온다'에 대하여 알아보며 두 번째 에피소드인 주택임대료 규제와 도널드 트럼프에 대한 글이다. 우리의 목표는 경제학에 대하여 이해하고 이 지식을 기반으로 각종 경제 관련 뉴스와 정보를 바탕으로 합리적이고 이익이 되는 선택을 하기 위함이다. 경제학이라는 도구를 통하여 세상이 움직이는 이치와 원리, 그리고 스스로 생각하고 판단하며 행동할 수 있는 통찰력을 기르는 것을 목표로 한다.

 

이전의 포스팅이 궁금하다면 아래의 링크를 참고하기 바란다.

 

https://gbcbaby.com/category/%234.%20%EA%B0%9C%EB%B3%B5%EC%B9%98%EC%9D%98%20%EC%88%98%ED%96%89%20%3A%20%EA%B2%BD%EC%A0%9C%ED%95%99%ED%8E%B8

'#4. 개복치의 수행 : 경제학편' 카테고리의 글 목록

 

 

만화로 보는 맨큐의 경제학

 

미아 패로 법에 의하여 왜곡된 뉴욕 부동산 시장

미아 패로 법에 의하여 뉴욕 부동산 시장은 왜곡되었다. 임대료 상한제가 시행되면서 뉴욕 부동산은 아래와 같은 현상이 발생하였다.

 

• 부동산 재개발 및 재건축 사업 전무 : 신규 공급 물량이 없어졌다.
• 부동산 슬럼화 : 도시 파괴 현상

 

 

https://gbcbaby.com/225

다시 보는 맨큐의 경제학 - Chapter 19. 경제학자들이 동의하는 10가지 명제 1 - EP 1. 주택임대료 규제

 

그런데 이러한 상황에서도 슬럼화된 뉴욕의 건물과 토지를 싸게 매수하여 개발에 성공한 사업자가 존재한다. 그의 이름은 바로 도널드 트럼프 공화당 미국 대통령 후보이다. 그는 미아 패로 법으로 인하여 가격이 하락한 두 부동산을 1981년 매우 싼 가격에 매입하였다. 하나는 뉴욕 센트럴 파크 근처 주거용 건물이었고 다른 하나는 바비존 플라자라고 불렸던 호텔 건물이었다. 도널드 트럼프는 두 건물을 모두 철거하고 그 자리에 초대형 타워를 건설하려고 하였다. 그러나 임대료 규제와 입주자를 강제로 쫓아내는 것이 불가능했다. 과연 이 상황에서 도널드 트럼프는 어떻게 세입자를 모두 합법적(?)으로 쫓아낼 수 있었을까?

 

세입자를 쫒아내기 위한 전략 : 건물의 노후화와 슬럼화

도널드 트럼프가 매수한 세입자를 쫓아낸 방법은 첫 째, 건물 로비에 존재하던 공중전화를 떼어 버렸다. 통신 시설을 제거함으로써 세입자들을 불편하게 만들었다. 둘 째, 빌딩을 관리하는 수위들의 유니폼을 압수하여 자율복장으로 근무하게 하였다. 건물을 관리하지 않는다는 사실을 세입자에게 간접적으로 제공함으로써 세입자들을 불안하게 만들었다. 셋 째, 절전을 명분으로 매우 어두운 전등으로 교체하였다. 어둡고 으슥한 건물 분위기를 연출함으로써 세입자들로 하여금 공포감을 느끼도록 하였다. 넷 째, 세입자가 없는 빈 방의 창문을 페인트로 색칠하였다. 자기의 건물을 슬럼화 함으로써 추가로 세입자가 입주하려는 것을 사전에 차단하였다. 다섯 째, 빈 방에 노숙자들을 무료로 입주하게 하여 주거 환경을 악화시켰다.

 

[ 참고 사이트 : 대한경제, <기획> 트럼프는 어떻게 부동산 재벌이 되었나 - 4부, 초호화 콘도미니엄 트럼프 파크, 2016.12.23, https://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=201612212142473780947 ]

<기획> 트럼프는 어떻게 부동산 재벌이 되었나 - 4부

 

바비존 플라자 호텔 자리에 도널드 트럼프가 건설한 트럼프 파크 콘도미니엄 전경

 

도널드 트럼프는 모든 세입자를 쫓아낸 이후 부동산 개발을 시작하였다. 그렇게 건설한 건물은 바로 트럼프 파크 콘도미니엄과 트럼프 파크 이스트이다. 도널드 트럼프는 개발 전에 해당 부지의 건물과 토지를 매입하는 데 약1,300만 달러를 투자하였다. 그러나 해당 부지를 개발하여 트럼프 파크 콘도미니엄은 340 가구를 분양하여 입주자들로부터 2억 4천만 달러의 수입을 올렸다. 뉴욕 트럼프 파크와 트럼프 파크 이스트 2016년 기준 트럼프의 소유분 평가액은 8,800만 달러의 가치가 있다고 알려져 있다.

트럼프 파크 이스트 전경

 

[ 참고 사이트 : 중앙일보, [글로벌 J카페] 트럼프의 '고무줄 재산'…5문 5답, 2016.09.29, https://www.joongang.co.kr/article/20656810#home ]

[글로벌 J카페] 트럼프의 '고무줄 재산'…5문 5답 | 중앙일보

 

결국 세입자는 쫓겨난다 : 젠트리피케이션

미국 뉴욕시가 추진했던 임대료 상한제는 결국 세입자를 뉴욕시에서 쫓겨나게 만들었다. 참 아이러니하지만 이는 사실이다. 그렇다면 왜 이런 일이 벌어지는가? 이를 이해하기 위해서는 부동산 시장의 특징을 이해하여야 한다.

 

첫 째, 부동산 시장은 경제 활동을 시작하는 모든 이들이 직·간접적으로 참여하는 시장이다. 인간이 삶을 영위하기 위한 세 가지 기초 조건인 의식주 중 하나이기 때문이다. 따라서 주택 매매시장이나 전·월세 시장에 참여하는 경제 활동을 하는 사람들이 많은 것이다.

 

둘 째, 전·월세 시장에 주거를 공급하는 임대인들은 자신의 세금이나 비용이 증가하면 이를 세입자에게 전가한다. 임대료 상한제를 통하여 세입자에게 도움을 주려는 제도는 결국 부동산 개발을 억제하여 고품질의 주거 환경을 세입자가 누리지 못하게 만들었다. 도시가 슬럼화되면서 오랫동안 거주하던 세입자들이 다른 지역으로 쫓겨났다. 임대인들은 부동산을 전혀 관리하지 않게 되었다.

 

셋 째, 임대료 상한제로 부동산의 교란이 발생했을 때 자본가들은 저렴하게 토지와 부동산을 매수한 후 개발하여 막대한 부를 축적한다. 즉, 자본가들은 이제 부동산은 망했다는 자조감이 사회 전반적으로 가득할 때 과감히 투자하고 충분한 시간을 갖고 개발하여 부를 만들어 내는 전략을 취한다는 것이다.

 

글을 마치며(feat. 대한민국 현 상황과 비교 분석해 보자)

이전 포스팅에도 언급하였지만 대한민국도 2020년 7월 31일 부로 주택임대차보호법이 시행되었다. 그리고 그 이전에 고 박원순 서울 시장이 서울시의 재개발 및 재건축을 막아왔다. 게다가 이제는 주택 공급이 점차적으로 씨가 말라가고 있다. 이런 점을 고려하였을 때 서울시의 특정 지역은 점차적으로 슬럼화가 되어 가고 있다. 서울시에서는 도시재생사업이 많이 진행되었고 수조 원의 시예산이 투입되었지만 결국 슬럼화를 막지 못하였다.

 

[ 참고 사이트 : 서울경제, [단독] 수兆 쏟아붓고도…슬럼화 못막은 도시재생, 2021.09.05, https://www.sedaily.com/NewsView/22RCIIOS3O ]

[단독] 수兆 쏟아붓고도…슬럼화 못막은 도시재생

 

 

그래서 서울시는 부랴부랴 서울 주변의 경기도 지역을 서울로 편입시키려 하는 것이다. 아파트는 빵이 아니기 때문에 뚝딱 만들 수 없다. 일단 경기도 주변 지역에 아파트 공급이 다량 진행된 도시를 서울로 편입하여야 서울의 아파트 공급에 차질이 없어지기 때문이다. 만약 김포시의 서울 편입이 실패한다면 서울의 슬럼화를 막기 어려워진다. 또한, 서울시가 도시 슬럼화를 막기 위하여 재개발 및 재건축을 신속하게 추진해도 서울시 인구가 경기도로 빠져나가는 것을 막을 수가 없게 된다. 즉, 서울시는 재개발 및 재건축을 진행하면서도 인구 유출을 막으려면 김포시의 서울 편입을 꼭 성공시켜야 하는 것이다.

 

https://gbcbaby.com/196

김포시는 서울에 편입될까? 경기북도에 편입될까?(feat. 답은 정해져 있다.)

 

우리는 미국 뉴욕의 임대료 상한제(미아 패로 법)가 뉴욕의 부동산 시장에 어떠한 영향을 미쳤는지 그리고 그 결과가 어떻게 되었는지 알아보았다. 이 역사적 사실과 현재 대한민국 부동산 시장을 대입하여 바라보면 앞으로 부동산 시장이 어떻게 전개될지 예상하는 데 많은 도움이 될 것이다. 이 내용이 부동산 시장 참여자로서 어떠한 선택을 해야 할지 도움이 되기를 바란다.