윤석열 정부의 부동산 정책 : 전세제도가 진정 사라지는가?(feat. 똘똘한 한채, 양떼 몰이중)

BGM : Call of Duty Modern Warfare 2 OST, Hans Zimmer - Opening Titles
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윤석열 정권은 김대중 정신을 이어받고 있다. 그가 아무리 국민의 힘 당적을 가지고 있지만 그는 노무현, 문재인 전 대통령과 같은 정치 세력이다.

 
이번 포스팅은 윤석열 정부 부동산 정책을 분석하고자 한다. 윤석열 정부의 부동산 정책은 문재인 정부의 정책을 그대로 이어받았다고 해도 과언이 아니다. 물론 일부 규제를 해제한 것은 사실이다. 하지만 다주택자 규제, 똘똘한 한채 유도 정책, 빌라왕 사태로 인한 빌라 임대 규제 등을 비추어 봤을 때 문재인 정부와 윤석열 정부 모두 하나의 목적을 가지고 움직이는 듯 보인다. 필자는 그 목적이 무엇인 지 예상해 보는 포스팅을 작성하고자 한다.
 
PS. 윤석열 정권은 김대중 정신을 이어받은 정권임을 우리는 잊어서는 안 된다. 그의 당적이 국민의 힘이지만 노무현, 문재인 전 대통령과 궤를 같이 하고 있다. 즉, 우리는 이제 인정해야 한다. 대한민국 우파는 김대중 정신을 이어받은 세력이라는 것을 말이다. 필자는 이 관점에서 부동산 정책을 바라볼 것이다.
 
[ 참고 사이트 : 서울경제, '불장' 된 서울 아파트 시장 …2년 8개월 만에 상승폭 최대, 2024.06.27, https://www.sedaily.com/NewsView/2DAMLIR6LN ]

'불장' 된 서울 아파트 시장 …2년 8개월 만에 상승폭 최대

 

한국부동산원 6월 4주차 주간 아파트 가격 동향 선도, 출처 : 서울경제

2024년 부동산 시장 불장의 시작 : 규제만 늘리고 공급은 못한 원희룡 장관

2024년 현재 부동산 시장은 서울을 시작으로 불장이 연출되고 있다. 그리고 점차 경기도, 인천 등지로 퍼져나가기 시작하고 있다. 이 상황이 연출된 큰 원인은 세 가지가 있다.
 
첫 째, 임대차 보호법 개정으로 인하여 계약갱신청구권을 사용한 임차인이 시장으로 나온 것이다. 물론 이들이 살고 있던 전세 물량은 더 큰 폭으로 전세가격이 상승하거나 매매 물량으로 전환되었다. 즉, 폭등한 전세가를 부담하는 것보다 차라리 매수를 하는 것을 선택하는 것이다.
 
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부동산 전세 가격 급증과 미분양 급증의 의미는?(feat. 될놈만 된다, 양극화)

 
둘 째, 다주택자를 규제하는 것이다. 다주택자를 투기꾼으로 몰아가는 바람에 소위 똘똘한 한 채를 구매하는 성향이 강해졌다. 이로 인하여 서울의 상급지는 더더욱 가격이 폭등하기 시작하는 것이다. 게다가 다주택자들이 공급하던 전세 물량이 규제로 인하여 급격히 감소하면서 전세 가격 상승을 부추겼다. 전세와 월세 가격이 상승하면 이들이 매매가격을 밀어 올리는 효과가 존재한다.
 
[ 참고 사이트 : 땅집go, 다주택자 죄인 몰아세운 후폭풍…주택공급 부족발 집값 대란 해법은?, 2024.06.22, https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2024/06/21/2024062102104.html ]

다주택자 죄인 몰아세운 후폭풍…주택공급 부족발 집값 대란 해법은?

 
셋 째, 빌라는 주택 취급을 하지 않는 분위기를 만들었다. 이는 소위 빌라왕 사태에서 파생된 것과 전 국토교통부 장관 원희룡(이하 원희룡)이 HUG 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 낮춘 것이 그 원인이 되었다. 기존에는 주택 감정평가금액(실거래가)을 기준이었으나 현재는 공시가격 기준으로 변경되었다. 문제는 2024년 올해 빌라 등 공동주택의 공시가격이 큰 폭으로 하락한 것이다. 즉, 전세가격이 폭락하여 기존 세입자에게 돌려줄 전셋값을 임대인이 맞추기 어려워진 것이다.
 
[ 참고 사이트 : KBS뉴스, 오늘부터 HUG 전세보증 기준 강화…공시가 126%까지만 가입 가능, 2023.05.01, https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=7664449 ]

오늘부터 HUG 전세보증 기준 강화…공시가 126%까지만 가입 가능

 
넷 째, 원희룡의 건설업계 견제시스템 구축과 중대재해처벌법이 부동산 가격 급증의 원인이다. 이러한 규제와 견제 시스템은 건설업계로 하여금 건설단가 상승의 원인이 되기 때문이다. 건설업계는 중대재해처벌법을 지키기 위하여 건설자금을 소진하고 있고 건설업계 견제시스템을 통과하기 위하여 비용을 투자해야 한다. 그래서 요즘 신축 분양가가 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 
 
[ 참고 사이트 : 연합뉴스, 원희룡 "규제 양산 않고 설계·시공·감리 견제시스템 구축", 2023.09.06, https://www.yna.co.kr/view/AKR20230906082700003 ]

원희룡 "규제 양산 않고 설계·시공·감리 견제시스템 구축" | 연합뉴스

 
[ 참고 사이트 : 매일경제, 건설현장 중대재해법 수렁 …"안전에 500억 더 써도 사고 여전", 2023.07.21, https://www.mk.co.kr/news/realestate/10790566 ]

건설현장 중대재해법 수렁 …"안전에 500억 더 써도 사고 여전" - 매일경제

 
다섯 째, 서울과 수도권 공급량 부족이다. 문재인 정부가 추진했던 3기 신도시 사전청약은 아직도 삽도 떠보지 못한 채 진행되지 않을 가능성이 높아졌다. 민간과 공공분양 사전청약 현장이 취소된 것이다. 그리고 이 물량이 없어지면서 서울과 수도권 주요 지역의 공급물량이 급감한 상황이 연출된 것이다. 아파트 공급은 분양일자 기준 약 4년의 시간이 소요된다.(보통 2~3년으로 예상했지만 현재는 온갖 규제가 많아 시간이 더 걸린다.) 게다가 빌라 시장은 완전히 무너져버렸다. 아무리 정부가 빌라 매물을 공급한다 하지만 시장이 빌라를 받아들이지 않게 되어 버렸다.
 
[ 참고 사이트 : KBS뉴스, 민간 사전청약 취소 올해만 5번째…본청약 남은 단지 24곳, 1만 2천여가구, 2024.07.10, https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=8008541 ]

민간 사전청약 취소 올해만 5번째…본청약 남은 단지 24곳, 1만 2천여가구

 
[ 참고 사이트 : 뉴시스, "당첨자 지위 유지해달라"…사업 취소 파주운정3 사전청약자들 분노, 2024.07.08, https://www.newsis.com/view/NISX20240708_0002802581 ]

"당첨자 지위 유지해달라"…사업 취소 파주운정3 사전청약자들 분노

 
필자는 원희룡을 비난할 생각은 없다. 그러나 원희룡을 국토교통부 장관으로 임명하고 이러한 부동산 대책을 추진토록 한 윤석열 정부를 비판하는 것이다. 필자는 윤석열 정부가 부동산 시장을 안정화시키기 위한 정책을 할 생각이 없던 것이 아닐까라는 합리적 의심을 한다. 물론 임기 초반 일부 지역 제외 투기과열지구와 조정지역을 해제한 것은 사실이지만 건설업계를 규제하고 견제하여 오히려 건설 단가를 상승시켜 사업성을 사라지게 만든 것이다.
 

현 부동산 시장의 가장 큰 문제점

위의 내용을 정리하면 아래와 같다.
 

• 부동산 양극화 현상 : 시장 참여자로 하여금 똘똘한 한채를 갖도록 유도한다.
• 빌라 시장의 악화 : 소위 빌라왕 사태와 HUG 전세보증 126%는 빌라 시장을 지옥으로 만들었다.
• 다주택자 규제 : 민간이 공급하던 전세 및 월세 물량의 급감시켰다.
• 건설업계의 규제와 견제 : 분양가 상한제, 중대재해처벌법 등이 신축 아파트 공급 비용을 상승시켰다.
• 사업성 없는 택지개발 철수 : 가뜩이나 없는 공급량을 대폭 감소시켰다.

 

윤석열 정부의 부동산 정책 : 미국의 시스템 도입

필자는 이러한 상황을 종합적으로 고려해볼 때, 윤석열 정부는 미국의 부동산 시스템을 대한민국에 도입시키기 위하여 이러한 정책적 스탠스를 유지하는 것이 아닌가 의심이 된다. 위의 명시한 사례와 상황을 통해 대한민국 부동산 시장이 현재 어떻게 변화하고 있는지 살펴보자.
 
첫 째, 양극화 현상이 두드러지고 있다. 서울의 경우, 신규 공급이 가능한 지역은 재건축 지역 즉, 30년 이상 빌라가 모여있는 지역뿐이다. 이들을 모아주택이라는 제도로 개발을 추진하고 있으나 결정적인 규제 하나가 이들의 발목을 잡고 있다. 바로 토지 매매율 95% 이상이다. 이 조건을 맞추는 것이 정말 어렵기 때문이다. 즉, 윤석열 정부와 서울시는 재건축을 기다리고 있는 시민들에게 희망고문을 하고 있는 것이다. 
 
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메가 서울 공약, 오세훈은 모아주택 모아타운 사업의 이권을 노리는가?(feat. 총선 및 대선자금 확

 
30년 이상 빌라가 모여있는 지역이 재건축 되지 않으면 이 지역은 점차 노후화되고 이 지역의 토지 가격은 점차 하락할 것이다. 그리고 대한민국 인구는 점차 감소하고 있다. 만약 정부가 더 이상 주택 공급의 수요가 존재하지 않는다고 판단하면 해당 빌라를 철거하고 토지 용도를 공원 등으로 변경해 버리거나 매우 싼 가격으로 자본 세력 혹은 부동산 개발 기업이 매수하게 만들 것이다. 
 
미국 뉴욕시는 임대료 규제 정책을 내놓았다. 그 정책의 별명은 바로 미아 패로(Mia Farrow)법이라고 불렸다. 이 법이 시행된 이후 뉴욕시의 부동산은 점차 황폐화되어 갔다. 그리고 그 황폐화된 뉴욕 부동산을 아주 싼 값으로 매수해서 현재의 트럼프 타워를 건설한 사람이 바로 도널드 트럼프이다.
 
즉, 임대차 3법이 통과, 빌라왕 사태, 빌라 전세보증보험률 126%의 규제는 빌라 상품의 품질을 급격히 하락시키게 될 것이다. 그리고 빌라 공급은 씨가 말라버리기 때문에 쉬운 주택 공급 대책으로 사용할 수 없게 된다. 빌라 주변의 급격한 슬럼화는 젠트리피케이션을 야기하며 해당 지역의 토지 가치를 폭락시킬 것이다. 그 후 부동산 개발업자가 그 토지를 싸게 매수하여 법인 기업이 임대를 놓는 아파트를 공급하게 될 것이다.
 
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다시 보는 맨큐의 경제학 - Chapter 19. 경제학자들이 동의하는 10가지 명제 1 - EP 1. 주택임대료 규제

 
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다시 보는 맨큐의 경제학 - Chapter 20. 경제학자들이 동의하는 10가지 명제 1 - EP 2. 주택임대료 규제

 
이 모든 정책과 방향은 대한민국 부동산 시스템을 미국화 혹은 서양화시키려는 것이다. 그렇다면 현재 부동산 시장 참여자가 선호하는 부동산은 어떻게 될까?
 

인기 지역을 합법적으로 국가가 강탈하는 방법 : 상속세 및 증여세

소위 똘똘한 한채를 보유하고 있는 시장 참여자는 상속세와 증여세를 감당할 수 없게 된다. 따라서, 국가 입장에서는 이들의 부동산 자산을 1세대만 지나면 합법적으로 강탈할 수 있게 된다. 아래의 그림은 국세청에서 확인이 가능한 상속세와 증여세 세율이다.
 
자녀에게 상속해 줄 아파트의 현재감정가액이 30억이라고 가정해 보자. 30억 이상이므로 상속세율 50%를 적용받는다. 그리고 누진공제 4억 6천만 원을 빼면 상속세는 아래와 같다.
 
상속세 = 30억 아파트 현재감정가액 x 0.5 - 4억 6천만원 = 10억 4천만 원
 
PS. 해당 계산은 모든 합법적 절세가 불가능하다고 가정하였다.
 
여러분의 자산은 그렇다 치자. 여러분의 자녀는 과연 여러분이 가지고 있는 아파트를 상속 혹은 증여받을 자산이 충분한가? 똘똘한 한 채를 가진 대한민국 국민들은 자신의 자산의 대부분을 부동산에 묶어둔다. 따라서, 자녀는 해당 자산을 상속받거나 증여받기 어려울 가능성이 높다. 이런 살인적인 상속세 및 증여세 부과율은 대한민국 국민들이 자산을 지킬 수 없게 만든다. 대한민국 대기업 중견기업도 버티지 못하는 것이 바로 상속세요 증여세이다. 과연 일반 가정이 이를 감당할 수 있을까?
 
[ 참고 사이트 : 국세청, 상속세, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=6529&cntntsId=7957 ]

국세청

 
[ 참고 사이트 : 국세청, 증여세, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=6533&cntntsId=7960 ]

국세청

 

상속세 세율이다. 서울 고급 아파트는 왠만해서 10억이상 30억원을 초과한다. 즉, 서울의 인기지역 아파트의 상속세율은 40~50%에 달한다.

 

증여세 세율이다. 상속세와 다르게 여러가지 조건이 붙어서 면세하는 방법이 존재한다. 하지만 상속세와 같다.

 
게다가 2023년 11월, 국세청은 훈령을 개정하였다. 개정 내용의 골자는 바로 빌딩, 상가, 토지도 주택과 같이 실제 가치 즉 감정 가액 기준으로 상속세와 증여세를 부과한다고 변경되었기 때문이다. 이 훈령이 바뀌기 전까지는 빌딩, 상가, 토지는 공시가격 기준으로 상속세와 증여세를 부과해 왔다. 즉, 이제 자녀들에게 상대적으로 저렴하게 재산을 물려줄 수 있는 방법도 막혀버린 것이다. 대한민국 부의 사다리 그리고 계층의 사다리가 이어지지 못하게 된 것이다.
 
한 세대만 지나면 대한민국 중산층 대부분은 서민층으로 전락해 버리게 되는 구조인 것이다.
 
[ 참고 사이트 : 조선일보, 빌딩·상가·토지도 주택처럼 실제 가치대로 상속세 매긴다, 2023.11.22, https://www.chosun.com/economy/money/2023/11/22/TTENVHPBMVBSRBNGOXHL6LIYSA/ ]

빌딩·상가·토지도 주택처럼 실제 가치대로 상속세 매긴다

 

결론과 글을 마치며

필자는 윤석열 정권의 부동산 정책이 문재인 정권의 정책을 고스란히 이어받아 지금까지 이어지고 있다고 판단하고 있다. 현재 부동산 시장의 거래량 증가는 자연스러운 시장의 현상이다. 정부 규제를 통하여 억지로 부동산 거래와 부동산 가격을 통제하고 있었던 것이다. 만약 윤석열 정부가 더 강력한 부동산 규제 정책을 내세운다면 필자의 가정이 성립하는 하나의 근거가 될 것이다. 이들은 부동산 시장을 안정화하는 데 관심이 없다. 주택이 필요한 국민들에게 주택을 공급할 생각이 없다. 오로지 양극화 현상을 야기하여 추후 국가가 합법적으로 국민의 부동산을 강탈할 계획을 실행하는 것뿐이다.
 
대한민국 대기업 삼성도 살인적인 상속세와 증여세를 감당하지 못했다. 그나마 삼성이니깐 고 이병철, 고 이건희, 이재용 회장 3대가 버틴 것이다. 그러나 이재용 회장 그 이후에는 삼성도 역시 삼성가의 기업이 아니게 된다. 이렇게 만들어 버리는 무기가 바로 상속세와 증여세이다.
 
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자본주의로 세상 보기 Part 7. 기술 강국을 자본 세력이 점령하는 방법

 
필자는 그래서 부동산 양극화가 반갑지 않다. 언론들은 벼락 거지 된다는 분위기를 호도하고 있다. 그러나 결론은 모두가 거지가 되는 시나리오가 될 가능성이 높아지고 있다. 극소수의 상위권을 제외하고 말이다. 그리고 상대적으로 저렴해진 부동산을 글로벌 자본세력과 부동산 리츠기업이 다시 개발할 것이다. 그리고 중산층에서 서민층으로 떨어져 무주택자로 전락한 국민들에게 임대를 놓게 될 것이다. 필자는 조국혁신당에서 제안한 무기계약제 도입에 주목하고 있다. 무기계약제는 절대로 다주택자가 공급하는 전월세 물량에서는 불가능한 제도이다. 그런데 왜 이 이야기가 나오는 것일까?
 
다주택자가 공급하는 민간 전월세 물량은 무기계약제가 거의 어렵다. 하지만 부동산 리츠 기업이나 글로벌 자본 세력이 공급하는 민간 전월세 물량이라면 무기계약제가 가능하다. 부동산 월세는 안정적이고 지속적인 수입이 가능해지게 한다. 게다가 자본력과 힘이 있는 기업이 이를 운영한다면 월세 체납, 재물 파손 등과 같은 세입자가 일으키는 문제를 개인 다주택자 보다 손쉽게 해결할 수 있다. 이들은 불량 세입자를 쫓아내기 위하여 합법적인 모든 수단을 동원할 자본력이 있기 때문이다.
 
[ 참고 사이트 : 문화일보, “전·월세 세입자, 원하면 계속 살게 ‘무기계약제’ 도입하자”…조국혁신당의 구상, 2024.07.10, https://www.munhwa.com/news/view.html?no=2024071001039910181006 ]

“전·월세 세입자, 원하면 계속 살게 ‘무기계약제’ 도입하자”…조국혁신당의 구상

 
기억하라. 부동산 전월세 사업을 기업이 하기 위해서는 절대다수의 국민들이 부동산을 보유하지 못하는 시스템을 만들어야 한다는 사실을 말이다. 지금 이 시스템을 국가가 직접 만들어 가고 있는 것이 아닌가라는 의심이 든다. 과연 대한민국 중산층은 살아남을 수 있을까?
 
PS. 마지막으로 필자는 윤석열 정부를 김대중 정신을 이어받은 정권이라고 한 바 있다. 이들이 한 정책은 아래에 확인이 가능하다. 대한민국 정치인들은 대한민국을 위하여 일하지 않는다. 따라서, 우리는 우리가 살아남을 방법을 스스로 찾아야 할 것이다.
 
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대한민국 정치의 뿌리를 찾아서 Part 4. 친미 친일 계파