부동산 전세 가격 급증과 미분양 급증의 의미는?(feat. 될놈만 된다, 양극화)

BGM : 활 - Say Yes

https://www.youtube.com/watch?v=pFeuN0VWcKc

이제 부동산 시장은 될놈만 되는 시대가 되었다. 필자의 어린시절의 감성이 녹아있는 옛 화면으로 들어보자.

 

필자는 학창 시절 정말 다양한 음악을 듣고 자랐다. 국내 음악뿐만 아니라 해외 음악을 정말 많이 듣고 자랐다. 락, 힙합, 재즈, 펑크, 시티팝, 테크노, 하우스 등 장르를 가리지 않았다. 그러나 필자는 고음을 시원하게 질러대는 락보컬에 대한 동경을 해왔었다. 위의 BGM의 주인공 활밴드의 보컬 김명기 님처럼 되기 위하여 피를 토하는 연습을 해왔다. 필자의 10대는 락커에 대한 동경으로 채워져 왔다. 그러나 필자는 그의 실력의 발끝에도 도달해 본 적이 없다. 필자는 그때 한 가지 사실을 깨달았다.

 

"진짜 죽어라 노력해도 안 되는 것은 안 되는구나. 나는 될 놈이 아니었다."

 

필자가 왜 필자의 아픈 과거사를 언급한 이유는 무엇일까? 그 이유는 바로 현재 대한민국 부동산 시장도 이와 같기 때문이다. 이제 부동산 시장은 철저하게 그리고 처절하게 성장할 지역과 쇠퇴할 지역으로 나뉘게 될 것이다. 그렇다. 우리가 말하는 양극화 현상이 더더욱 강해질 것이다. 필자는 그 이유에 대하여 살펴보는 글을 이 포스팅을 통하여 작성하고자 한다.

 

아파트 이미지, 출처 : pngtree, https://kor.pngtree.com/free-backgrounds-photos/%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8

 

전세 가격은 상승하지만 미분양이 속출한다고? 

그렇다. 현재 전세 가격은 서울을 중심으로 상승하고 있다. 그리고 경기도 주요 도시로 점차 이 파장이 퍼져가고 있다. 전세 가격이 상승하는 원인은 아래와 같다.

• 신규 입주 물량의 급감
• 새로운 전세 자금 대출 제도 : 신생아 특례 대출 등
• 다주택자의 감소로 인한 전세 매물의 실종

 

[ 참고 사이트 : 헬로T, '24년 4월 3주 아파트 매매가격 0.02% 하락...전세가격 0.03% 상승, 2024.04.20, https://www.hellot.net/news/article.html?no=89141 ]

[헬로티 HelloT] '24년 4월 3주 아파트 매매가격 0.02% 하락...전세가격 0.03% 상승

 

[ 참고 사이트 : KDI경제정보센터, 2024년 주택시장 전망과 정책방향, 2023.12.29, https://eiec.kdi.re.kr/policy/domesticView.do?ac=0000180485 ]

2024년 주택시장 전망과 정책방향 | 국내연구자료 | KDI 경제정보센터

 

필자는 이전 포스팅을 통하여 부동산 가격이 상승하는 시나리오와 부동산 가격이 하락하는 시나리오 둘 다 올린 적이 있다. 필자는 이제 관점을 수정하려고 한다. 바로 올라갈 부동산만 상승하고 내려갈 부동산은 내려간다고 말이다. 즉, 두 시나리오 모두가 대한민국 부동산 시장을 움직일 것이다. 

 

https://gbcbaby.com/109

부동산 시장 상승 요인 분석 (ver. 2023.05.16)

 

https://gbcbaby.com/110

부동산 시장 하락 요인 분석 (ver. 2023.05.16)

 

대한민국 서울과 경기도 주요 거점 도시의 전세 가격이 급증하고 있다. 그리고 점점 매매가격도 조금씩 상승하고 있다. 그 이유는 바로 실수요자가 시장을 주도하고 있기 때문이다. 임대차 3법이 시행된 날짜가 2020년 7월 30일인데 이제 곧 2+2 임대를 연장했던 실수요자가 시장으로 쏟아져 나올 예정이기 때문이다. 즉, 2020년도에 전세를 계약한 실수요자는 지금 전세값이 2020년 대비 폭등한 상황이기 때문에 선택을 해야 한다. 매수를 하던지 아니면 더 끌어서 전세를 살던지 말이다. 

 

[ 참고 사이트 : 연합뉴스, 임대차 3법 내일 시행…계약갱신청구권 카드 쥔 세입자들, 2020.07.30, https://www.yna.co.kr/view/AKR20200730154300003 ]

임대차 3법 내일 시행…계약갱신청구권 카드 쥔 세입자들 | 연합뉴스

 

그러나 지방 부동산 시장은 공급이 꾸준히 이루어지고 있지만 미분양이 속출하고 있다. 그 이유는 바로 수도권의 집중화 현상 때문이다. 지방의 경우, 직장, 인프라 등 도시로서의 기능이 점차 사라져 가고 있는 지역이 많다. 이렇게 서울과 수도권에 인구와 부동산 개발이 집중되고 지방은 상대적으로 낙후되는 양극화 현상이 더욱 커질 것이다.

 

그런데 문제는 부동산 양극화 현상이 점차 그 규모가 고도화, 집중화 그리고 국지화되어 가고 있다는 것이다. 그 이유는 바로 GTX와 같은 광역철도망 등과 같은 교통편의 발달, 부동산 개발 비용이 폭등하기 전에 기 개발된 지역과 현재 낙후된 지역의 구분, 아파트와 빌라의 구분 등 때문이다. 

 

GTX가 아무리 대한민국 국토를 촘촘히 연결한다 하더라도 모든 지역이 연결되지 않는다. GTX가 존재하는 지역과 그렇지 않은 지역의 부동산 개발의 규모와 차이는 크게 벌어질 것이다. 또한, GTX가 연결된 지방 도시들 중에 자체적으로 자급자족이 가능한 산업군이 존재하지 않는다면 서울 중심 상권과 산업군에 모든 지방 도시의 상권과 산업군이 흡수되는 문제가 발생할 가능성이 높다. 즉, 서울의 중심을 제외한 나머지 GTX가 연결된 지역은 베드타운(Bed town)이 되어 버리는 것이다.

 

[ 참고 사이트 : 대한경제, [부동산 초양극화 시대] 지역별ㆍ주택별 선호 격차 커진다…아파트도 ‘초고가 vs 일반’ 심화, 2023.09.17, https://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=202309151312424590811 ]

[부동산 초양극화 시대] 지역별ㆍ주택별 선호 격차 커진다…아파트도 ‘초고가 vs 일반’ 심화

 

https://gbcbaby.com/52

대한민국 철도망 확충 전략과 15분 도시의 상관 관계(feat. 트램)

 

즉, 대한민국에서 주요 거점 도시에 근접한 부동산은 상승추세를 타고 가지만 그러하지 않은 부동산은 오히려 하락할 가능성이 높은 것이다.

 

1.10 부동산 대책은 집권여당의 총선 패배, 주택 공급에 차질이 발생하다.

필자는 1.10 부동산 대책에 대하여 포스팅을 올렸다. 그리고 마지막에 1.10 부동산 대책이 진행되려면 집권 여당인 국민의 힘이 국회에서 다수당을 차지해야 한다고 언급한 바 있다. 하지만 22대 총선의 결과는 거대 야권의 형성이었다. 따라서, 1.10 부동산 대책은 이제 불가능하다고 보아야 한다.

 

다만, 거대 야권인 더불어민주당의 부동산 정책을 살펴볼 필요가 있다. 부동산 공급을 아예 막을 수는 없기 때문이다. 하지만 더불어민주당의 부동산 정책은 주로 공공임대아파트 공급이다. 그리고 공공임대아파트의 특성상 입지가 좋은 장소에 아파트를 건설하기 어렵다. 왜냐하면 사업 비용이 거대해지면 안 되기 때문이다. 그래서 일전에 서울시가 추진하였던 토지임대부 공공분양(필자는 이를 사기라고 명명하였다.)과 미단시티 누구나집과 같은 형태의 부동산 공급이 주를 이룰 것으로 예상하고 있다.

 

https://gbcbaby.com/183

토지가격이 제외된 공공분양 아파트는 무엇이 문제인가?(feat. 주택 짓고 살아본 사람은 안다)

 

https://gbcbaby.com/226

자본주의로 세상 보기 Part 15. 중국 자본이 대한민국에 들어오면 벌어지는 일(feat. 영종도 미단시

 

그러나 임대아파트 사업은 부동산 공급을 안정화시킬 수가 없다. 인간이 삶을 영위하기 위하여 꼭 필요한 3대 요소 중 하나인 주거를 소유하고 있지 않는다는 사실이 국민들의 경제 활동을 위축시키기 때문이다. 그리고 임대아파트 사업이 엄청 저렴한 것도 아니다. 토지의 가격이 상승하면 그에 상응하게 지자체 혹은 임대사업자가 월세를 더 올려버리기 때문이다. 대한민국 국민들에게 주거의 안정을 보장하고 싶다면 임대아파트를 늘리는 것이 아니라 주택을 매수할 수 있는 환경과 경제 상황을 만들어줘야 하는 것이다. 주택을 매수할 수 있는 환경은 국가와 지자체장이 각종 세제 혜택을 제공함으로써 이 목표를 달성할 수 있다. 경제 상황은 사실 대내외적인 다양한 변수 때문에 이를 이루기는 굉장히 어렵다. 하지만 각종 거래와 양도에 관하여 세금을 감면해 준다면 내수 경제가 지금보다는 나아질 것이다.

 

[ 참고 사이트 : KDI경제정보센터, 공급의 앞뒤가 축소될 2024년 부동산시장, 2024.01, https://eiec.kdi.re.kr/publish/naraView.do?fcode=00002000040000100001&cidx=14599&sel_year=2024&sel_month=01 ]

공급의 앞뒤가 축소될 2024년 부동산시장 | 나라경제 | KDI 경제정보센터

 

글을 마치며(결국 다주택자 규제를 풀어야 전세가 안정된다)

사실 윤석열 정부가 부동산 규제를 풀어줄 수 있는 동력이 많이 상실되었다. 그리고 대내외적인 경제가 워낙 좋지 않아 새로운 재개발 및 재건축 사업이 진행될 리도 만무하다. 둔촌주공(올림픽파크포레오), 서울 대조1구역 등 재개발 지역이 공사비 문제로 공사 자체가 중단된 사례가 존재한다. 지금 공사비용이 천정부지로 오른 이 상황에서 재개발과 재건축 시장은 쪼그라들 수밖에 없다. 이는 서울과 경기도 주요 거점 도시의 공급물량의 급감을 의미한다. 따라서, 재개발 및 재건축의 기대감으로 상승하였던 구축 부동산의 인기는 점차 사그라질 것이다.

 

[ 참고 사이트 : 한겨레,공사비 갈등에 ‘공사 중단’ 위기…‘제2의 둔촌주공’ 나오나, 서울 재개발·재건축 사업장 곳곳 ‘셧다운’ 위기, 2024.01.01, https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1122456.html ]

공사비 갈등에 ‘공사 중단’ 위기…‘제2의 둔촌주공’ 나오나

 

자~ 공급물량은 급감하였고 새로운 주택을 공급하기도 어렵다. 이러한 경우에 전세가격을 안정화시키는 방법은 무엇일까? 바로 부동산 투자자들을 다시 시장으로 불러와야 하는 것이다. 즉, 다주택자들에게 세금 감면 혜택을 제공하여 부동산에 투자하도록 해야 하는 것이다. 맞다. 필자가 지금 주장하는 정책은 문재인 정부의 정책을 완전히 뒤집어야 한다고 말하는 것이다. 다주택자들이 부동산을 매수하여 전세 수요자에게 전세 상품을 제공하도록 해야 한다. 그래야 전세 가격이 폭등하는 사태를 막을 수 있다. 

 

하지만 필자가 주장하는 내용 역시 입법부인 국회에서 법을 제정해야 가능한 일이다. 이것이 무엇을 의미하는지 이해할 것이다. 

 

이제 부동산을 보는 눈을 길러야 할 때이다. 부동산의 양극화는 위험이자 기회이다. 좋은 매물을 선택하여 매수한다면 다시 한번 부를 이룰 수 있는 기회를 얻을 수 있다. 하지만 좋지 않은 매물을 선택하거나 아예 부동산을 매수하지 않는다면 부를 이룰 기회를 잃어버릴 수 있다. 그러나 여기서도 꼭 중요한 사실이 있다. 부채는 감당할 수준만 일으켜야 한다.

 

이제 부동산 시장도 될 놈만 되는 시대가 우리 앞에 나타났다.

 

[책임면책고시]

이 글은 절대로 부동산을 투자 혹은 투기하라는 의도로 작성한 글이 아님을 밝힌다. 투자는 본인의 선택이며 국제 정세 및 국내외 경제 상황 등에 따라서 부동산 가격은 변동되기 때문이다.